Санкт-Петербург:
   (812) 7777-987
Сосновый Бор:
   (813) 69-222-69
   (813) 69-732-69
база продажи
квартир и комнат
квартиры
в новостройках
база аренды
квартир и комнат
загородная
недвижимость

коммерческая
недвижимость

новости компании

19.02.2017
Дорогие друзья, коллеги и партнеры!
У нас важная новость - СПб офис переехал!
Это очень важный шаг и новый старт, и мы хотим поделиться с вами радостью и планами на будущее.
Прочитать полностью >>

новости недвижимости

20.05.2016
Что будет, если не платить налог за сдачу квартиры
Прочитать полностью >>

30.08.2009

Купить квартиру в Санкт-Петербурге: прописаны собственники и наниматели. Кто может создать проблему для покупки квартиры?

Вы собираетесь купить квартиру в Санкт-Петербурге или ином регионе РФ? Естественно перед этим необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Один из важных моментов, на который необходимо обратить свое внимание при покупке квартиры, - это наличие прописанных в жилом помещении граждан. Такие граждане могут в будущем доставить огромную проблему новому собственнику.

Лучший вариант, чтобы купить – «пустая» квартира. Как воплотить в жизнь намерение "куплю квартиру" (в Санкт-Петербурге и других регионах) без проблем

В идеале при покупке квартиры лучше всего приобретать жилье, из которого уже выписались как собственник, так и все члены его семьи. Тогда вам не придется бегать по всем инстанциям с требованием выписать чужих вам людей.

Если же вы уже успели купить квартиру (в Санкт-Петербурге или ином регионе РФ), но в ней зарегистрированы жильцы, то в принципе, выписать их можно. Как гласит п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Из этого следует, что если вы успели купить квартиру (в СПб и других регионах) с прописанными в ней жильцами, то они теряют право пользования данным жильем и должны быть выписаны. Но вся проблема в том, что происходит это не автоматически, придется еще приложить немало усилий, чтобы ваше намерение "куплю квартиру" воплотилось в реальности.

Хорошо если такой «прописанный» лично явится в местный ЖЭК (паспортный стол) и выпишется из квартиры. В таком случае считайте, что вы еще легко отделались. Но если этого не происходит, то, чтобы успешно купить квартиру, вам придется бегать самостоятельно. И идти нужно будет не в ЖЭК, а в суд. Так как выписать человека из квартиры помимо его воли можно только на основании судебного решения. То есть в процессе покупки квартиры  вам необходимо будет подавать в суд исковое заявление, ответчиком по которому будет зарегистрированное в жилом помещении лицо. Если суд примет решение в вашу пользу, то с данным документом необходимо будет обратиться в ЖЭК, где неугодное лицо выпишут. Основанием для выписки будет служить норма закона, вытекающая из п. 2 ст. 292 ГК РФ. Но, к сожалению, не всегда суд встанет на вашу сторону и вынесет решение в вашу пользу, что, разумеется, отнюдь не делает более легким ваш тернистый путь к поставленной цели - купить квартиру.

Онлайн-заявка - куплю квартиру в Санкт-Петербурге

отправить заявку на покупку квартиры

Проблемы с «отказниками» при покупке квартиры. Купить квартиру (в Санкт-Петербурге и других регионах) без проблем

Речь идет о гражданах, которые при приватизации квартиры отказались стать собственниками квартиры, то есть дали письменный отказ от приватизации. Есть еще одна проблемная категория граждан – это те, кто дал свое согласие на приватизацию квартиры другим прописанным в ней лицам, но сам не стал участником приватизации, так как ранее использовал свое право. Условно назовем таких граждан «отказниками».

Если вы успели купить квартиру в Санкт-Петербурге, например, в которой зарегистрированы вышеназванные граждане, вы гарантированно получите неразрешимую проблему. Таких граждан после покупки квартиры выписать невозможно!

Разберемся почему так происходит - что же мешает окончательной реализации вашего желания "куплю квартиру". Есть в Жилищном кодексе РФ п. 4 ст. 31 в соответствии, с которым при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения бывший член семьи теряет право пользования данной квартирой.

Например, муж и жена проживают в квартире, которая является единоличной собственностью мужа. Супруги разводятся, а это означает, что жена теряет право пользования квартирой. То есть бывший муж вправе обратиться в суд и выписать бывшую жену, ссылаясь на ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. (К слову, даже если супруги продолжают жить в браке, но муж решает продать квартиру, а жена добровольно отказывается выписываться, то уже после покупки квартиры новый собственник вправе обратиться в суд с требованием выписать жену прежнего собственника, но уже со ссылкой на п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Но необходимо знать, что вышеназванные нормы закона (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и п. 2 ст. 292 ГК РФ) не будут действовать в отношении граждан, которые при приватизации были зарегистрированы по месту жительства в квартире и имели право пользования жилым помещением наравне с лицом, приватизировавшим его. Это момент весьма важен для тех, кто решил купить квартиру, оформленную подобным образом.

В соответствии со ст. 19 ФЗ «О введении в действие УК РФ» - действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент его приватизации данного жилого помещения эти люди имели равные права пользования этим помещением с человеком, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

То есть, в вышеназванном примере, если муж и жена были нанимателями по договору социального найма, а затем муж приватизировал квартиру на себя, а жена отказалась от приватизации, то муж, даже после развода не сможет выписать бывшую жену. Соответственно в подобной ситуации возникнет значительно меньше желающих купить квартиру (в Санкт-Петербурге или ином регионе РФ).  Обратите внимание, что из данной статьи следует, что нельзя выписать бывшего члена семьи собственника, ссылаясь на ч. 4 ст. 31 ЖК РФ – то есть при прекращении семейных отношений. Про ст. 292 ГК РФ не говорится ни слова. Поэтому многие граждане с целью выписать бывших мужей или жен, которые не участвовали в приватизации, намеренно продавали жилье третьим лицам, а новый собственник после покупки квартиры уже подавал иск о выселении ссылаясь на п. 2 ст. 292 ГК РФ. И надо сказать, что суды удовлетворяли такие иски – граждан выселяли.

Окончательную точку в споре поставил Верховный суд РФ. В Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2005 года и Обзоре законодательства и судебной практики за первый квартал 2008 года суд однозначно ответил на спорный вопрос – выселить или снять с регистрационного учета после того, как новый собственник успел купить квартиру, «отказников» нельзя. При этом право пользования принадлежит им бессрочно даже в случае покупки квартиры новым владельцем.

То есть, если вы успели купить квартиру (в Санкт-Петербурге или ином регионе РФ) с прописанными в ней жильцами, которых невозможно выписать, то придется как-то уживаться со своими соседями. Новый хозяин будет полноправным собственником квартиры, он самостоятельно будет определять судьбу своего жилища (по закону он вправе продать, заложить, подарить, сдать жилое помещение, не спрашивая на это согласие прописанного в ней «чужака»), но вот выселить таких жильцов после покупки квартиры будет невозможно.

Как купить квартиру без проблем. Советы Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru

- перед тем как купить квартиру, узнайте о лицах, которые прописаны в жилом помещении. Сделать это позволит выписка из домовой книги. Перед покупкой квартиры потребуйте от продавца данный документ. Лучше всего ознакомиться с расширенной выпиской из домовой книги, которая позволит узнать, кто был прописан в квартире с момента постройки дома (то есть проследить перед тем, как купить квартиру, не были ли нарушены права других лиц при приватизации);

- прежде чем купить квартиру, учтите, что в соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жильем после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, если в квартире прописаны граждане, которые в свое время отказались от приватизации, то при покупке квартиры в договоре купли-продажи в обязательном порядке должно быть сказано об этом. В противном случае договор считается незаключенным. То есть, если продавец не уведомил вас о гражданах, которые останутся прописанными в квартире после продажи жилья, то после того, как вы успели купить квартиру, вы вправе требовать в суде вернуть вам все деньги уплаченные за квартиру (квартиру естественно придется вернуть продавцу), помимо этого вы вправе требовать с продавца возместить вам все ваши расходы, связанные с покупкой квартиры;

- помимо граждан, которые отказались от приватизации и соответственно имеют право пользования жильем, хотя вы и успели купить квартиру, не получится выписать из квартиры лиц, которые получили право пользования из так называемого завещательного отказа (то есть наследодатель в завещании указал, что такой человек получает право проживать в квартире бессрочно или на определенный срок), а также получателей ренты (то есть тех, кто продал квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением) – о таких гражданах в процессе покупки квартиры в обязательном порядке должно быть сказано в договоре купли-продажи жилого помещения.

Комментарии специалистов по проблеме покупки квартиры c "отказниками". Как купить квартиру без лишних проблем

Руководитель юридического департамента АГЕНТСТВА «IntermarkSavills» Алла Лягина:

Приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения. Следовательно, при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие.

Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу после покупки квартиры. В нашей практике были обращения граждан, которые либо успели купить квартиры с прописанными в них гражданами, либо собирались это сделать и хотели получить совет, но с правовой точки зрения помочь в таких ситуациях практически невозможно, т.к. нет нарушенного права. Со своей стороны можем посоветовать только договариваться с лицом, зарегистрированным в жилом помещении о добровольном снятии с регистрационного учета либо с компенсацией в денежном выражении, либо с предоставлением иного жилья, НО ЭТО ДОБРОВОЛЬНЫЙ ПОРЯДОК СНЯТИЯ С РЕГИСТРАЦИОННОГО УЧЕТА.

Комментарий Юридического департамента Холдинга «МГСН»:

Если новый собственник успел купить квартиру с прописанными в ней гражданами, которых по закону нельзя выписать, но он не имеет желания признавать договор купли-продажи квартиры недействительным, то он должен заключить договор найма жилого помещения с членом семьи (бывшего) прежнего собственника имеющим право пользования жилым помещением.

В случае отказа члена семьи (бывшего) прежнего собственника от заключения вышеуказанного договора, новый собственник вправе в судебном порядке потребовать заключение договора найма, при этом размер платы за жилое помещение должен устанавливаться или по соглашению сторон в соответствии с п. 1 ст. 682 ГК РФ «Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.», или п. 3 ст. 424 ГК РФ «В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги».

При несоблюдении договора найма членом семьи (бывшего) прежнего собственника и (или) его нарушение, новый собственник после покупки квартиры вправе расторгнуть договор найма с членом (бывшего) семьи прежнего собственника с применением п. 2 ст. 687 ГК РФ «Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает».

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года, с последующим выселением и снятием с регистрационного учета в судебном порядке.

Саглара Адьянова
Источник: Metrinfo.ru

Онлайн-заявка - куплю квартиру в Санкт-Петербурге

отправить заявку на покупку квартиры


Полезные советы от специалистов нашего агентства недвижимости:

  в начало страницы перейти назад версия для печати  
  вернуться в раздел
| еще
 

Услуги агентства недвижимости в Петербурге (СПб)

Компания "Проспект-Недвижимость" предоставляет полный перечень услуг, связанных со сделками с недвижимостью. Купить или продать квартиру, снять или сдать жилье, оформить наследство или регистрацию право собственности – все это, а также совершить любые иные сделки с недвижимостью помогут вам опытные специалисты нашего агентства недвижимости в Санкт-Петербурге. Сотрудники Компании "Проспект-Недвижимость" обладают большим опытом в совершении сделок на рынке недвижимости, что гарантирует вам качество и результативность услуг нашего агентства недвижимости.

 
 
Санкт-Петербург
ул. Шателена, дом 26, лит. А, Бизнес-центр "Ренессанс Центр", офис 2.34
смотреть на карте
тел. +7 (812) 7777-987
email: info@pro-estate.ru
Сосновый Бор
ул. Красных Фортов, дом 20А,
Бизнес-центр «Меркурий Холдинг»
смотреть на карте
тел. +7 (813-69) 222-69
тел. +7 (813-69) 732-69
email: sbor@pro-estate.ru
 


главная консультации yслуги агентства о компании интересно узнать!
© ООО "АН "Проспект" 2004-2015

Использование материалов сайта разрешено только с согласия администрации ООО "АН "Проспект" с обязательной установкой прямой гиперссылки на www.pro-estate.ru.