Санкт-Петербург:
   (812) 941-2722
Сосновый Бор:
   (813) 69-222-69
база продажи
квартир и комнат
квартиры
в новостройках
база аренды
квартир и комнат
загородная
недвижимость

коммерческая
недвижимость

новости компании

19.02.2017
Дорогие друзья, коллеги и партнеры!
У нас важная новость - СПб офис переехал!
Это очень важный шаг и новый старт, и мы хотим поделиться с вами радостью и планами на будущее.
Прочитать полностью >>

новости недвижимости

20.05.2016
Что будет, если не платить налог за сдачу квартиры
Прочитать полностью >>

28.10.2010

Безрисковая новостройка стоит немного дороже.

Опыт Санкт-Петербурга

Исторически сложилось так, что новостройки продавались и продаются на стадии строительства. Неоднократно у многих возникала мысль продавать уже готовое жилье, но дороже. Сейчас вновь такая мысль возникла у группы компаний «Балтрос», которая с успехом, похоже, воспользовалась сложившейся ситуацией в отношениях с градоначальством Санкт-Петербурга и обернула, на первый взгляд, кабальный договор с городом к собственной пользе, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Речь идет о начавшейся реализации квартир в новом готовом районе «Славянка» в Санкт-Петербурге.

Схема с продажами новостроек на стадии строительства много раз описана и понятна. Девелоперу намного выгоднее не кредитоваться в банках под проценты, а привлекать деньги покупателей (на беспроцентной основе), а потребителю интересен дисконт «первички» по сравнению с готовым жильем. Да и отделать новую «с иголочки» квартиру под свой вкус намного проще, чем затевать перепланировку.


А вдруг?

В такой ситуации неизбежно встает вопрос рисков. По мнению аналитиков «Балтроса», разница между стоимостью жилья на первичном рынке на стадии строительства и «новой вторичкой», то есть, квартир в уже построенных домах с полученным правом собственности составляет 15-20%. Именно в эту разницу покупатели оценивают отсутствие рисков и дефицит подобного предложения на рынке Петербурга.

Группа компаний «Балтрос» завершает строительство первой очереди в новом жилом районе «Славянка». Все квартиры, выставленные на продажу, она будет реализовывать с уже оформленным правом собственности. Фактически, на первичный рынок компания выйдет с востребованным и дефицитным продуктом – «новой вторичкой».


Нервы и деньги

Согласно проведенному летом 2010 г. социологическом опросу, риски на рынке первичного жилья выше, чем на вторичном (так считают 60% опрошенных). По мнению респондентов, в перечень основных рисков входят следующие: стройка может быть заморожена («нет уверенности, что достроят»); «нет гарантии, что до конца доведут», а значит, вложенные в строительство средства будут потеряны («можно впустую выложить деньги»); «люди без денег остаются». На начало осени 2010 г. более 70 строящихся в Санкт-Петербурге объектов сроки сдачи перенесли на поздние сроки. Да и сама строительная фирма может не справиться с бизнесом и разориться.

Участники опроса, которые готовы выйти рынок новостроек (30%), в качестве главного аргумента приводили экономию средств, поскольку квадратные метры на стадии строительства стоят дешевле. Кроме того, этот рынок лишен проблем вторички с прописанными жильцами и нежданными наследниками – «сразу свое жилье».


Не надо ждать

Всем этим параметрам отвечает «новая вторичка». Таким термином называют абсолютно новые квартиры с зарегистрированным правом собственности в построенных и готовых для проживания домах. Предложений подобного рода на петербургском рынке недвижимости немного. Чтобы продавать новые квартиры с правом собственности в построенных домах, застройщик должен иметь необходимое количество денежных средств или получить банковский кредит. Затем быстро и качественно построить.

По оценкам аналитиков ГК «Балтрос», сейчас доля подобного предложения в городе составляет около 15 000-20 000 кв. м, а в общей сложности в стадии строительства находится около 5,3 млн кв. м. жилья.

Эксперты отмечают несколько основных причин, по которым «новая вторичка» востребована у покупателей. Причина первая: квартиру не надо ждать. Кроме того, поскольку покупатель приобретает уже готовую квартиру в построенном доме, риска потерять деньги не существует. Причина вторая: квартиру можно подобрать по всем интересующим критериям – этаж, планировка, количество комнат, метраж. При осмотре квартиры можо оценить вид из окна, освещенность, качество отделки. Причина третья: квартиры в готовых для проживания домах, как правило, сдаются с отделкой "под ключ" (или с высококачественной подготовкой под чистовую отделку). Заселяться можно сразу после покупки. Причина четвертая: именно на покупку новых квартир в уже построенных домах банки охотнее всего выдают кредитные средства.

Серьезный минус – более высокая цена. По оценкам экспертов, разница между стоимостью жилья на первичном рынке (на стадии строительства) и «новой вторичкой» (квартирами в уже построенных домах с полученным правом собственности), составляет 15-20%. Если стоимость квартиры в строящемся доме в Санкт-Петербурге сейчас составляет около 58 000-63 000 руб. за кв. м, то цена на «новую вторичку» начинается с 70 000 руб. за кв. м.


Маркетинговый ход

Однако, как показывает практика, разница в цене готового объекта с купленным на ранней стадии строительства в 15-20% вряд ли сможет покрыть стоимость банковского кредита (даже на 3-4 года) плюс риски самого застройщика. Поэтому у специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» возникли поначалу сомнения: а не попытка ли это распродать то, что не удалось на ранней стадии, замаскировав ее альтруизмом? Оказалось, нет.

Просто грамотное бизнес-решение в не самой простой ситуации. В июле 2009 г. аукцион на проектирование и строительство 140 000 кв. м жилья за счет бюджета на участках, находящихся в собственности девелоперов, не состоялся. Тогда две из трех заявок были отклонены, а единственному допущенному участнику – ГК «Балтрос» – предложили заключить контракт по сниженной цене.

Заявки на конкурс подали три компании: ООО «СК «Дальпитерстрой», ЗАО «ССМО «ЛенСпецСМУ» и ООО «ДСК «Славянский». Документы двух первых претендентов не соответствовали условиям торгов. По словам председателя Комитета по строительству Вячеслава Семененко, по информации газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга», на участке, предложенном «Дальпитерстроем», расположен гаражный кооператив: «Территории не должны иметь обременений. Кроме того, на строительство отпущено меньше 2,5 лет, а освобождение участка от гаражей может затянуться».

«ЛенСпецСМУ» предложило городу землю в своем проекте «Юбилейный квартал» (78-й квартал). «Схема, предложенная властями, предусматривает два этапа. Сначала город выкупает участок у компании, потом застройщик становится подрядчиком и выполняет работы, не привлекая собственных средств. Приобретая у частной компании землю, город тем самым берет на себя и часть затрат, связанных с инженерными коммуникациями. В результате для нас себестоимость строительства существенно снижается. Мы согласились участвовать в конкурсе, поскольку работа по госконтракту означает гарантированную оплату, да и общие затраты на рекламу снизятся», – считают в компании.

Однако конкурсная комиссия холдингу отказала: конкретный участок не был сформирован.

Оставшемуся претенденту – ДСК «Славянский» (входит в ГК «Балтрос») – предложили снизить начальную стоимость примерно на 14%. В этом случае город соглашался заключить с ним контракт как с единственным участником. При расчете цены власти ориентировались на норматив, установленный Минрегионразвития. С момента объявления аукциона он снизился до 44 300 рублей за 1 кв. м. ДСК было предложено заключить контракт примерно на 6,1 млрд. руб. (начальная цена аукциона составляла 7,16 млрд.).

Компания предложила городу 8-й квартал нового жилого района «Славянка» в Пушкинском районе. (Общая площадь застройки в «Славянке» – около 220 га. Здесь можно возвести около 1,4 млн кв.м жилья в 4-7-этажных домах.)


Формирование цены вопроса

Схему выкупа у девелоперов участков и привлечения их в роли генподрядчиков к бюджетному строительству Смольный обнародовал еще в октябре 2008 года. Застройщикам предложили продать свои земли и возвести на них 140 000 кв. м жилья. Стоимость 1 кв. м составляла 51 171 руб. Из них 2301 руб. – затраты на подключение к коммунальной инфраструктуре, 11 682 руб. – на приобретение участка в собственность, 2386 руб. – на разработку и согласование документации. Сами строительные работы были оценены в 34 802 руб. за «квадрат». Завершить стройку нужно не позднее декабря 2011 г.

Как же сможет продавец «ужаться» на 14%, стало ясно теперь. Имея стартовое городское финансирование, включенные в общие планы подводки инженерных коммуникаций, компания оказалась вполне способна подождать с реализацией не выкупленного городом объема жилья до полного завершения и выставить его рынок уже законченным. Выиграв в цене продажи и обеспечив клиентов не только юридической «чистотой», но и окружающей инфраструктурой в виде детских садов, школ, дорог и жизни «не на стройке» в целом. Не говоря уже о построенной подстанции в энергодефицитном районе.

Ранее крупнейшим проектом ГК «Балтрос» был малоэтажный район Санкт-Петербурга «Новая Ижора» – новый для России стандарт городского района для постоянного проживания, напоминают аналитики портала www.irn.ru. Всего на территории 285 га будет построено около 6000 индивидуальных домов.

По данным сайты www.irn.ru

 


Полезные советы от специалистов нашего агентства недвижимости:

  в начало страницы перейти назад версия для печати  
  вернуться в раздел
| еще
 

Виды услуг агентства "Проспект-Недвижимость" в Петербурге (СПб)

Если у вас появилось желание купить квартиру или комнату, либо вы ищете жилье в аренду, или вам требуются любые иные услуги в области сделок с недвижимостью, специалисты нашего агентства недвижимости с удовольствием помогут вам. На сайте Компании "Проспект-Недвижимость" представлен широкий выбор объектов недвижимости самого разного типа – базы аренды и продажи вторичной недвижимости, квартиры в новостройках, загородная и коммерческая недвижимость, а также недвижимость во Франции. Наше агентство недвижимости в Санкт-Петербурге поможет вам с осуществлением любой сделки с недвижиостью, а также с ее юридическим сопровождением.

 
 
Санкт-Петербург
ул. Шателена, дом 26, лит. А, Бизнес-центр "Ренессанс Центр", офис 8.27
смотреть на карте
тел. +7 (812) 941-2722
email: k.fedorov@pro-estate.ru
Сосновый Бор
ул. Красных Фортов, дом 20А,
Бизнес-центр «Меркурий Холдинг»
смотреть на карте
тел. +7 (813-69) 222-69
email: k.fedorov@pro-estate.ru
 


главная консультации yслуги агентства о компании интересно узнать!
© ООО "АН "Проспект" 2004-2018

Использование материалов сайта разрешено только с согласия администрации ООО "АН "Проспект" с обязательной установкой прямой гиперссылки на www.pro-estate.ru.