Санкт-Петербург:
   (812) 941-2722
Сосновый Бор:
   (813) 69-222-69
база продажи
квартир и комнат
квартиры
в новостройках
база аренды
квартир и комнат
загородная
недвижимость

коммерческая
недвижимость

новости компании

19.02.2017
Дорогие друзья, коллеги и партнеры!
У нас важная новость - СПб офис переехал!
Это очень важный шаг и новый старт, и мы хотим поделиться с вами радостью и планами на будущее.
Прочитать полностью >>

новости недвижимости

20.05.2016
Что будет, если не платить налог за сдачу квартиры
Прочитать полностью >>

12.08.2014

Сделки с имуществом несовершеннолетних: как получить разрешение в органах опеки и попечительства - BN.ru газета

Если сделка с недвижимостью затрагивает интересы несовершеннолетних собственников, для ее проведения требуется разрешение органов опеки и попечительства. Получить его порой непросто. А оспорить отказ можно только в суде.

На органы опеки и попечительства (ООП), отделения которых имеются в каждом муниципальном образовании Санкт-Петербурга, возложена задача уберечь ребенка от ухудшения жилищных условий (разумеется, это не единственная их функция, но в данном случае нас интересует только она). Поэтому родителям, которые планируют совершить какую-либо сделку с жилплощадью, которая принадлежит – полностью или частично – несовершеннолетнему, придется обращаться за соответствующим разрешением.

Трудный возраст
Согласно действующему законодательству, несовершеннолетними граждане считаются до достижения ими 18-летнего возраста. При этом до 14 лет ребенок фактически недееспособен. За него принимают решения и подписываются в документах родители или опекуны (если родителей нет или же они лишены родительских прав).

Начиная с 14 лет, получив паспорт, гражданин получает и право участвовать в сделках, но с письменного согласия законных представителей – родителей либо тех, кто их заменяет (над несовершеннолетними устанавливается уже не опека, а попечительство; попечитель не заменяет лицо полностью, а лишь помогает принимать ему разумные решения).


Административные регламенты по оказанию госуслуг органами опеки и попечительства, действующие в большинстве муниципальных образований, – довольно объемные документы. Граждан, как правило, должен интересовать только раздел второй, где указан перечень документов, которые потребуется предоставить


Впрочем, хорошо, если эти решения действительно разумные. Между тем случается, когда родители – умышленно или нет – ввязываются в сделки, которые могут не только ухудшить жилищные условия ребенка, но и вовсе оставить его без крыши над головой. Помешать этому и призваны ООП.

Кстати, многие считают, что обращаться в эту госструктуру нужно только при продаже жилплощади. На самом деле разрешение потребуется и в некоторых других случаях. Например, при выделении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, оформлении родителями отказа от права преимущественной покупки доли в квартире, где ребенок является сособственником (в том числе – в коммунальной).

В тех случаях, когда ребенок просто зарегистрирован в квартире и не является собственником, никаких согласований с органами опеки не требуется. Даже если его фактически выписывают «в никуда», констатирует специалист ГК «Экотон» Светлана Новикова.

Единство и многообразие
Но вернемся к ситуации, когда ребенок имеет имущественное право на квартиру. Тогда для получения разрешения на сделку нужно обращаться в органы опеки и попечительства по адресу регистрации несовершеннолетнего. Даже если недвижимость, которая ему принадлежит, расположена в другом месте.

Для того чтобы получить разрешение на сделку, придется подготовить определенный пакет бумаг. «К сожалению, не существует никаких нормативных актов, которые устанавливали бы перечень необходимых документов. Поэтому в разных отделениях ООП требования будут отличаться», – предупреждает начальник отдела опеки и попечительства местной администрации муниципального образования г. Сестрорецк Тамара Александрова.


Гражданам разрешено не предоставлять органам опеки такие документы, как форма № 9, свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака или его расторжении и др. – их инспектор может запросить самостоятельно. Но все-таки лучше принести эти документы самому, что сэкономит драгоценное время


Впрочем, по ее словам, в прошлом году по инициативе Комитета по социальной политике Санкт-Петербурга органы опеки и попечительства начали разрабатывать административные регламенты, в том числе ограничивающие перечень обязательных документов, которые должен предоставить заявитель. В тех муниципальных образованиях, где они утверждены, инспекторы ООП не вправе требовать документы сверх утвержденного списка.

К обязательным относятся правоустанавливающие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость, а также технические – описывающие объект недвижимости (технический паспорт, выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии арестов и запрещений на приобретаемую недвижимость, кадастровый паспорт земельного участка – если приобретается индивидуальный дом и другие).

Другие документы сотрудники органов опеки могут сами запросить в тех или иных государственных структурах через общую информационную базу. Однако тут есть нюанс. «По моему опыту, не всегда удается получить из этой базы запрошенную справку о регистрации (форма 9). Будет проще и вернее, если заявитель принесет ее сам в бумажном виде. А, скажем, для того чтобы запросить в информационной базе копию свидетельства о рождении или браке, необходимо ввести целый ряд данных, которые именно в этих документах и содержатся. Получается замкнутый круг», – говорит Тамара Александрова.

Кто придет?
Нужно ли присутствие обоих родителей при подаче документов? Ни Семейный кодекс, ни Гражданский кодекс этого не требуют – там сказано, что достаточно присутствия одного законного представителя несовершеннолетнего. На практике, однако, могут потребовать явки обоих. Особенно если семья, что называется, неблагополучная (обычно в административных регламентах, о которых шла речь выше, есть требование присутствия двух родителей).

Впрочем, каждая ситуация рассматривается индивидуально. Допустим, местонахождение отца неизвестно. В этом случае матери, получающей разрешение на сделку с участием несовершеннолетнего, по идее, нужно через суд доказывать, что человек этот является без вести пропавшим.


Чтобы получить одобрение на сделку с недвижимостью, принадлежащую несовершеннолетнему, придется подготовить целый пакет документов. В их числе: правоустанавливающие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость, технический паспорт, выписка из ЕГРП об отсутствие арестов и запрещений на приобретаемую недвижимость


«Однако органы опеки в большинстве случаев идут навстречу, довольствуясь письменным заявлением, что местоположение отца определить невозможно, алименты не выплачиваются и т. д.», – говорит Светлана Новикова.

Когда пакет документов сформирован, инспектор передает его на рассмотрение комиссии при муниципалитете. Итогом обсуждения становится распоряжение, подписанное главой МО, в котором указывается, при каких условиях может быть заключена данная сделка.

Хорошо ли на новом месте?
«Главный принцип, которым руководствуются органы опеки и попечительства при принятии решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться. Однако в некоторых случаях комиссия ООП может отходить от этого правила и рассматривать дополнительные критерии технического и социального характера», – рассказала Ирина Зубович, эксперт вторичного рынка АН «Итака».

«У нас был случай, когда родители хотели продать квартиру и купить дом в садоводстве. Площадь нового объекта была, конечно, больше. Но поскольку семья являлась неблагополучной, мы понимали, что им не удастся содержать такой дом, оплачивать отопление и прочее. И мы отказали в сделке», – вспоминает Тамара Александрова.

С другой стороны, бывают ситуации, когда семья переезжает в квартиру, площадь которой чуть меньше (даже из двухкомнатной в «однушку»), но качество новой квартиры на порядок выше. Например, если старый объект располагался в «убитой» хрущевке, а приобретаемый находится в доме недавних годов постройки. В этом случае сделку вполне могут одобрить. Но тут, конечно, многое зависит и от родителей, которые должны объяснить все нюансы инспектору и предоставить максимум информации.

Когда родители планируют приобрести квартиру в новостройке, есть риск получить отказ от ООП. «Для того чтобы органы опеки дали разрешение, дом должен быть готов не менее чем на 70%. К тому же, некоторые застройщики не указывают детей в договорах долевого участия, и это также является препятствием для сделки», – добавила Светлана Новикова.

Встретимся в суде
Если в сделке все-таки отказали, решение органов опеки можно оспорить. Для этого необходимо получить письменный отказ и подать заявление в суд по месту нахождения ООП. По словам Тамары Александровой, такие дела решаются достаточно оперативно, нередко – в пользу граждан. А вот жалобы в Комитет по социальной политике или прокуратуру неэффективны. Первый фактически не имеет рычагов давления на органы опеки и может лишь выступать с рекомендациями. Прокуратура же способна помочь, когда налицо нарушение закона.

По мнению риэлторов, сделки с участием несовершеннолетних довольно сложны. Не каждый покупатель жилья с «детским обременением» готов ждать около 30 дней, пока будет получено разрешение органов опеки. Особую сложность, как рассказали специалисты «Итаки», представляют сделки, в которых есть «цепочки» из объектов, собственниками которых являются другие несовершеннолетние. Нарушение прав ребенка в последнем звене приведет к отмене всех этих сделок.

Риэлторы советуют гражданам, которые отправляются в органы опеки за разрешением на проведение сделки, не конфликтовать, а добиваться своего путем разумных переговоров – максимально полно и открыто обрисовать инспектору свою ситуацию, показать, что у вас есть четкий план улучшения жилищных условий. Человеческий фактор играет в данном случае весьма важную роль.

Смотрите оригинал материала на http://www.bn.ru/articles/2014/08/12/179909.html


Полезные советы от специалистов нашего агентства недвижимости:

  в начало страницы перейти назад версия для печати  
  вернуться в раздел
| еще
 

Услуги агентства "Проспект-Недвижимость" в Петербурге (СПб)

Направления деятельности нашего агентства недвижимости в Санкт-Петербурге включает самый широкий перечень услуг в области риелторской деятельности, от покупки/продажи недвижимости до оформления наследства и регистрацию права собственности. Если вы хотите купить какой-либо объект недвижимости, то на нашем портале к вашим услугам представлены базы продажи квартир и загородной недвижимости. База аренды квартир и комнат предназначена для тех, кто ищет для себя временное жилье. Если же вам нужно продать или сдать в аренду квартиру/комнату, свяжитесь по одному из контактов со специалистами нашего агентства недвижимости в Петербурге (СПб), и мы поможем вам совершить любую сделку с недвижимостью.

 
 
Санкт-Петербург
ул. Шателена, дом 26, лит. А, Бизнес-центр "Ренессанс Центр", офис 8.27
смотреть на карте
тел. +7 (812) 941-2722
email: k.fedorov@pro-estate.ru
Сосновый Бор
ул. Красных Фортов, дом 20А,
Бизнес-центр «Меркурий Холдинг»
смотреть на карте
тел. +7 (813-69) 222-69
email: k.fedorov@pro-estate.ru
 


главная консультации yслуги агентства о компании интересно узнать!
© ООО "АН "Проспект" 2004-2018

Использование материалов сайта разрешено только с согласия администрации ООО "АН "Проспект" с обязательной установкой прямой гиперссылки на www.pro-estate.ru.