Санкт-Петербург:
   (812) 941-2722
Сосновый Бор:
   (813) 69-222-69
база продажи
квартир и комнат
квартиры
в новостройках
база аренды
квартир и комнат
загородная
недвижимость

коммерческая
недвижимость

новости компании

19.02.2017
Дорогие друзья, коллеги и партнеры!
У нас важная новость - СПб офис переехал!
Это очень важный шаг и новый старт, и мы хотим поделиться с вами радостью и планами на будущее.
Прочитать полностью >>

новости недвижимости

20.05.2016
Что будет, если не платить налог за сдачу квартиры
Прочитать полностью >>

12.09.2014

Жилье в ипотеку: проблема выбора - BN.RU

автор: Игорь Чубаха     Фото: Алексей Александронок

 
 
 

Прежде чем брать ипотеку, заемщику нужно определиться, какое жилье отвечает его запросам. Ведь одни виды ипотечного кредитования широко распространены на рынке, а другие – нет.

Вторичный рынок недвижимости уже не может удовлетворить все запросы покупателя. Большинство заемщиков жилищных кредитов планируют покупать квартиру в новостройке.

Коммуналки и коттеджи

Сразу отметим, что определенные трудности ожидают заемщика, собравшегося приобрести в ипотеку жилье за городом либо комнату в коммуналке.

К примеру, обычно не составляет труда найти банк, кредитующий покупку последней невыкупленной комнаты в коммуналке. Но лишь при условии, что все остальные уже принадлежат потенциальному заемщику. В противном случае комната оказывается сомнительным, с точки зрения банка, предметом залога.

Также ограничен круг кредиторов, дающих займы на покупку строящихся частных домов и готовых домов, построенных на землях, не имеющих статуса ИЖС.

Для рынка загородной недвижимости не редкость и монопольные предложения кредитования. Так, на объекты в определенном коттеджном поселке может выдавать кредиты только один банк. То есть такой банк выступил кредитором строительства данного поселка, а далее пытается с помощью выдачи ипотеки стимулировать продажи.

Большинство работающих на рынке загородной недвижимости банков сохраняют ряд жестких требований по кредитуемым сделкам.

Часто встречаемые банковские ограничения загородной ипотеки

  • По материалу стен – многие кредиторы не готовы кредитовать приобретение деревянных домов
  • По степени износа – большинство кредиторов требуют, чтобы износ стен не превышал 50-60%
  • По удаленности – объект должен находиться не далее чем на определенном расстоянии от города
  • По статусу объекта – большинство игроков настаивают, чтобы приобретаемый объект был домом постоянного проживания
  • По минимальному размеру первоначального взноса – часто банкиры по программам загородной недвижимости запрашивают более высокий первоначальный взнос, чем по городской

Консерватизм вторички

Доля кредитов на загородную недвижимость в ипотечных портфелях банков относительно невелика – не более 10%. Большинство же сделок приходится на городскую первичку и вторичку.

На вторичном рынке около половины потенциальных клиентов обращаются в банк с заявкой, еще не выбрав квартиру. И кстати, такую последовательность действий рекомендуют специалисты. Ведь далеко не всегда хозяева понравившейся квартиры станут ждать, когда банк одобрит покупателю заявку.

Одобренная заявка в разных банках действительна в течение трех-четырех месяцев. Теоретически этого времени должно оказаться достаточно для подбора варианта. Однако на практике хватает не всегда. Зачастую не успевают уложиться в оговоренные сроки заемщики, приехавшие из других городов, – просто в силу недостаточного знакомства с реалиями местного рынка недвижимости.

Также может встретиться несговорчивый продавец, который, например, в последний момент передумает продавать квартиру. И покупатель окажется заложником инфляционных рисков – за прошедшее время банк вполне может повысить ставки. Уточним: повышение ставок на заемщика с уже утвержденной заявкой не распространяется.

При поиске квартиры на вторичном рынке недвижимости покупатель нередко может столкнуться и с «непрофессионализмом» продавцов. Приведем такой пример. Банк предварительно дал добро заемщику, и тот находит подходящую квартиру. Но далее собственник жилья начинает требовать с покупателя аванс до того, как банк одобрит сам объект, и в частности до получения аванса отказывается собирать и представлять в банк документы по выставленному на продажу жилью.

Выход из подобной ситуации есть. Просто следует не лениться и вместо получения расписки заключать полноценное соглашение об авансе сроком не менее чем на месяц – этого, как правило, бывает достаточно для сбора необходимых документов и одобрения банком объекта недвижимости. В этом соглашении заемщику нужно прописать требование о возврате аванса, если банк откажет в кредитовании такого объекта недвижимости.

Случаи, когда банк не хочет брать в залог квартиру, покупаемую на вторичном рынке, не редкость. И логично, что к квартирам в домах, построенных более 50 лет назад, кредиторы относятся пристрастней.

Часто встречаемые банковские ограничения по квартирам старше 50 лет

  • Если это объект недвижимости с деревянными перекрытиями
  • Если приобретаемая квартира располагается в доме – объекте культурного наследия
  • Если в квартире есть незаконные перепланировки, по которым невозможно согласование
  • Если степень износа дома превышает 60%

Ипотека на новостройку

Год от года растет популярность ипотеки на первичку.

Как правило, заемщики сначала выбирают предмет покупки, а потом кредитора. Благо многие банки аккредитовывают строящиеся дома еще на стадии котлована. А при готовности новостройки на 70% объект обычно оказывается уже аккредитован в четырех-шести банках и проблем с выбором вариантов не возникает.

Высокий ипотечный спрос на объекты первичного рынка недвижимости кроме прочего объясняется и стабильным положением строительных компаний. Случаи появления долгостроев в Петербурге в последнее время крайне редки.

Сделки на первичном рынке имеют дополнительные плюсы для обеих сторон. Так, банкам выдавать ипотечные кредиты на приобретение жилья в новостройках выгоднее, уже хотя бы потому, что зачастую они же выступают кредиторами и самих застройщиков.

В свою очередь, покупатель может рассчитывать на максимальные скидки. При продаже квартиры на первичном рынке большинство застройщиков засчитывают ипотеку как единовременный стопроцентный платеж. Тогда как при покупке квартиры в рассрочку платеж единовременным не считается и покупатель лишается скидок.

БН уже не раз писал про плюсы и минусы рассрочки. Например, пока рассрочка не выплачена до конца, покупатель не может оформить жилье в собственность. Это не позволяет ему зарегистрироваться по данному адресу, что влечет определенные неудобства. В частности, затрудняет устройство детей в садик.

На первичном рынке недвижимости все чаще встречаются сделки, в которых покупатель сначала около двух лет выплачивает рассрочку, а потом на этот же объект берет ипотечный кредит. Выплаченные в рассрочку деньги засчитываются в качестве первого взноса. Для банков такой клиент интересен уже тем, что имеет опыт регулярных выплат крупных сумм.

Возможны вари​анты

Особняком на первичном рынке стоят ипотечные сделки на объекты ЖСК. Отметим, что доля жилищно-строительных кооперативов на рынке новостроек Петербурга составляет около 30%. И ряд ведущих застройщиков уже строят исключительно дома для пайщиков, поскольку данная схема одновременно защищает права строителей и снижает их ответственность перед приобретателем жилья.

«Если говорить о крупнейших застройщиках города, никакого значения не имеет, по какой схеме они работают: по ДДУ или ЖСК, – рассуждают банкиры. – Данные компании относятся к игрокам такого уровня, что их крах означал бы крах всего регионального рынка недвижимости. А в этом случае ни для банков, ни для ипотечных заемщиков не будет играть никакой роли схема, по которой работали застройщики». Соответственно, банки, чтобы не терять клиентов, вынуждены кредитовать и такие объекты, хотя по-прежнему относятся к ним с повышенной осторожностью. Например, Сбербанк в Северо-Западном федеральном округе аккредитовал порядка 85% новостроек. Исключение как раз и составляют кооперативы – правда, некрупные.

Итак, обычно кредит на квартиру в ЖСК выдается под поручительство застройщика. Возможен и вариант с договором залога имущественных прав.

Похожая ситуация наблюдается и в сегменте ипотеки на апартаменты. Банки считают помещения в апарт-отелях менее привлекательным ипотечным залогом, чем обычное жилье. Но сегмент развивается, и постепенно все большее число банков включают ипотеку на объекты в апарт-отелях в продуктовые линейки.

Смотрите оригинал материала на http://www.bn.ru/articles/2014/09/11/187361.html


Полезные советы от специалистов нашего агентства недвижимости:

  в начало страницы перейти назад версия для печати  
  вернуться в раздел
| еще
 

Сфера услуг Компании "Проспект-Недвижимость" – агентство недвижимости в Санкт-Петербурге

Коллектив Компании "Проспект-Недвижимость" состоит из опытных специалистов, работающих не первый год на рынке недвижимости. Наше агентство недвижимости в Петербурге (СПб) оказывает посреднические услуги при проведении сделок любого типа в риелторском бизнесе. Получить ипотеку на квартиру, оформить регистрацию права собственности, выбрать и осуществить покупку подходящего объекта недвижимости, найти квартиру для аренды или подходящего жильца для съема – это и многое другое является давно и надежно отлаженным трудовым процессом для сотрудников нашего агентства недвижимости в Санкт-Петербурге.

 
 
Санкт-Петербург
ул. Шателена, дом 26, лит. А, Бизнес-центр "Ренессанс Центр", офис 8.27
смотреть на карте
тел. +7 (812) 941-2722
email: k.fedorov@pro-estate.ru
Сосновый Бор
ул. Красных Фортов, дом 20А,
Бизнес-центр «Меркурий Холдинг»
смотреть на карте
тел. +7 (813-69) 222-69
email: k.fedorov@pro-estate.ru
 


главная консультации yслуги агентства о компании интересно узнать!
© ООО "АН "Проспект" 2004-2018

Использование материалов сайта разрешено только с согласия администрации ООО "АН "Проспект" с обязательной установкой прямой гиперссылки на www.pro-estate.ru.