Санкт-Петербург:
   (812) 941-2722
Сосновый Бор:
   (813) 69-222-69
база продажи
квартир и комнат
квартиры
в новостройках
база аренды
квартир и комнат
загородная
недвижимость

коммерческая
недвижимость

новости компании

19.02.2017
Дорогие друзья, коллеги и партнеры!
У нас важная новость - СПб офис переехал!
Это очень важный шаг и новый старт, и мы хотим поделиться с вами радостью и планами на будущее.
Прочитать полностью >>

новости недвижимости

20.05.2016
Что будет, если не платить налог за сдачу квартиры
Прочитать полностью >>

11.12.2014

Объявление о продаже квартиры: шаг за шагом

автор: Филипп Урбан     Фото: pressfoto.ru    Коллаж: Владимир Щербаков

Размещение объявления о продаже квартиры или комнаты – это важный шаг к успешной сделке. Но чтобы ваше предложение достигло цели, придется поработать. С чего начать?

В одном из предыдущих практикумов мы рассказывали о предпродажной подготовке квартиры. Итак, правоустанавливающие документы под рукой, вы провели генеральную уборку, cфотографировали интерьеры, подъезд и окрестности, сделали копии поэтажного плана из кадастрового паспорта или плана самой квартиры (из технического). Объект приведен в товарный вид, сияет чистотой, а мы приступаем к размещению объявлений о продаже в печатных и электронных ресурсах.

Экспресс-оценка и сравнительный анализ

Прежде всего желательно изучить объявления ваших «конкурентов» – продавцов других квартир и комнат. Для чего это нужно? Во-первых, потому что учиться лучше на чужих ошибках. Во-вторых, чтобы не изобретать велосипед: ведь у тех же конкурентов можно позаимствовать немало «домашних заготовок», позволяющих сделать объявление привлекательным. И, наконец, для того, чтобы сориентироваться в ценах. А ценообразование, как известно, дело тонкое.

Между необходимостью продать выгодно и продать быстро, скорее всего, придется выбрать что-нибудь одно. Если спешки нет, морально готовьте себя к тому, что период экспонирования объекта в объявлении о продаже будет составлять не меньше двух месяцев. Правда, квартиры с «заряженными» ценами могут не покидать каталогов по полгода и больше, но ориентироваться на них не стоит.

Один из проверенных методов самостоятельной оценки – сравнение вашей квартиры с выставленными на продажу аналогами. Для наглядности попрактикуемся. Например, наш объект – двухкомнатная квартира в панельном доме 606-й серии (таком, как на фото) на Белградской улице. Нам нужно определить, на какую цену мы можем рассчитывать. Заходим в раздел объявлений о продаже квартир портала БН.ру. Далее, воспользовавшись формой поиска, мы выберем «двушки» в панельных домах Фрунзенского района. В окно «по адресу» вводим название улицы (в нашем случае Белградская). Нажав кнопку «поиск», мы получим выборку предложений в виде таблицы. В итоге видим больше десятка вариантов, из них половина приходится на пятиэтажные панельные дома (хрущевки). Остальные – предложения в девятиэтажках, причем среди них нашлось несколько квартир-«близнецов» в соседних типовых домах с ценами от 4,6 до 4,8 млн руб.

 

Одинаковых квартир не бывает. Даже в типовых домах они разные. Сделав фотопрезентацию, мы привлечем внимание к объекту, который выставляется на продажу

Если речь идет о нетиповых квартирах, или в каталогах не удается найти объекты-«близнецы», расширьте зону поиска, сравнивая с аналогами на соседних улицах, в ближайших микрорайонах, окрестных домах того же типа («панельках», сталинках и т. п.). Так вы составите общее представление об уровне цен. Но здесь мы не будем углубляться в дебри методик экспресс-оценки объектов жилой недвижимости, они изложены в других публикациях.

 

Сформировав выборку, обратим внимание на объекты, которые похожи на нашу квартиру

Ценообразование в деталях

Теперь обратим внимание на один из самых важных моментов ценообразования. В объявлениях фигурирует цена предложения – то есть сумма, которую желают выручить за свои объекты продавцы. Но в последние годы торги на понижение на вторичном рынке жилья – почти неизбежность. К тому же, если квартира выставляется на продажу агентами и агентствами недвижимости, в цену включена стоимость риэлторских услуг.

Таким образом, будьте готовыми к тому, что реальная сумма, которую вы выручите при продаже, может оказаться на 10-12% ниже цены предложения объекта-аналога (и то, разумеется, только в том случае, если он не выставлен на продажу по «заряженной» цене). Если такой вариант вас устраивает – движемся дальше.

 Отсутствие звонков по объявлению – верный признак несоответствия цены реалиям рынка. Но грань здесь тонкая: если вы укажете в объявлении цену заведомо низкую, чем у аналогов, то вместо того, чтобы обеспечить себе быструю сделку, приобретете головную боль. Во-первых, вы гарантируете себе шквал «праздных» звонков и визитов любопытных (у которых, к слову, могут иметься и не вполне честные намерения). Во-вторых, потенциальные покупатели, почувствовав вашу «слабину» и необходимость срочной продажи, все равно будут с вами торговаться.

В-третьих, после публикации объявления вам, скорее всего, будут звонить и агенты. И, возможно, после того как начнутся просмотры и торги, вы все-таки пожелаете снять с себя стрессы по организации просмотров и оформлению сделки, доверив хлопоты кому-либо из профессионалов. Поэтому заложить в бюджет предложения стоимость хлопот, связанных с оформлением и услуг риэлтора, будет нелишним.

«Строчка» или фотообъявление?

Итак, с ценообразованием, насколько это возможно, разобрались. Теперь имеет смысл сказать о формах подачи объявлений. Здесь перед вами открывается выбор. Заглянув в разделы объявлений о продаже квартир сервиса БН.ру, мы обнаружим, что предложения о продаже жилья представлены в двух форматах – в виде строчек в сводных таблицах и фотообъявлений.

Что выбрать? Конечно, потенциальные покупатели в первую очередь обращают внимание на объявления с фотографиями. Но старый добрый «табличный» формат подачи, как выясняется, рано списывать со счетов. Во-первых, таблицы предложений дублируются в ближайшем выпуске печатного каталога «Бюллетень Недвижимости», что значительно расширяет аудиторию пользователей. Во-вторых, они предназначены в первую очередь для тех, кто находится, что называется, в режиме активного поиска: выбирает, сравнивает, или «прицельно» ищет объект в вашем районе. Наконец, это привычный рабочий формат для целой армии агентов по недвижимости, некоторые из которых не расстаются со старым добрым печатным каталогом «Бюллетень Недвижимости».

Если речь идет о типовой квартире и стандартных условиях продажи, «строчное» объявление – вариант весьма эффективный. При этом при публикации именно в таком формате вам, скорее всего, придется отвечать на звонки представителей самой опытной и подготовленной части аудитории. И если цена кажется интересантам привлекательной (а это все-таки один из главных критериев), будьте готовы к тому, что звонков с просьбой рассказать детали и подробности будет много.

С другой стороны, фотообъявление – это не просто предложение о продаже, но и презентация объекта для целевой аудитории. Дав потенциальному контрагенту возможность совершить виртуальную экскурсию по вашей квартире и получить первое представление о ней, вы отсекаете множество лишних звонков с праздными вопросами. Фотообъявления также дублируются в печатном издании (с одним, «главным», снимком).

Фотообъявление – это возможность рассказать об объекте во всех подробностях

Разместив фотообъявление, вы сможете оценивать интерес к вашему предложению (количество просмотров отображается в соответствующей строке фотообъявления). Но если на 30-40 просмотров в месяц нет ни одного звонка – это первый признак того, что цена завышена. Правда, следует иметь в виду, что отсутствие откликов может быть обусловлено и другой банальной причиной: сформировав и оплатив публикацию, вы забыли ее активировать. Стало быть, в период публикации имеет смысл заглядывать в раздел объявлений каталога, оценивать, как оно смотрится на фоне других, а при необходимости вносить корректировки.

Добро пожаловать в кабинет

Как подать объявление на БН.ру? Очень просто. На главной странице сайта имеется кнопка «Разместить объявление». При нажатии на нее незарегистрированный пользователь увидит правила размещения, информацию о возможностях оперативной оплаты и предложение зарегистрироваться в личном кабинете. Сервис подачи объявлений на БН.ру становится доступным после регистрации. Далее, следуя подсказкам, вам необходимо выбрать форму подачи объявления (фото- или строчное) и аккуратно заполнить все поля, в которых в виде окон представлены основные сортируемые поисковой системой параметры (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь, площадь кухни и пр.).

 

Выход на рынок жилья с публичным предложением о продаже квартиры начинается с нажатия красной кнопки и регистрации личного кабинета на сайте БН.ру

Выход на рынок жилья с публичным предложением о продаже квартиры начинается с нажатия красной кнопки и регистрации личного кабинета на БН.ру

Размещая фотообъявление, вы можете загрузить до 20 фотографий, а также видеофайл с экскурсией по объекту. О том, как сделать качественную фотопрезентацию и выбрать снимки для размещения, мы уже писали. На сей раз ограничимся советом: внимательно отнеситесь к выбору главного снимка, который увидит ваш потенциальный контрагент в печатном каталоге, а также на сводных страницах сайта. Если состояние ваших интерьеров оставляет желать лучшего, это может быть фотография самого дома – но обязательно крупно- или среднеплановая и без мелких деталей.

Снимкам важно соответствовать сезону: «зимняя» фотография летом или утопающие в зелени дворы зимой создадут у зрителя впечатление, что предложение не слишком свежее. Вместе с фотоснимками можно разместить файл с отсканированным планом объекта – это едва ли не самая информативная для покупателя часть нашей экскурсии-презентации. Если под рукой нет сканера, сделайте снимок камерой смартфона. Для этого хорошо осветите соответствующий лист техпаспорта (кадастрового паспорта), и снимайте строго сверху, следя за тем, чтобы изображение было резким и без теней.

И последний важный момент. Не думайте, что картинки и цифры (цена, площадь и пр.) говорят сами за себя. Любое объявление можно и крайне желательно сопроводить подробным описанием основных характеристик квартиры, дома и окружения (причем именно в такой последовательности – от главного к общему). Возьмите за образец описания объектов в тех объявлениях, которые вы изучили, когда оценивали конкурентное окружение.

Но чтобы составить убедительное описание, вам придется забыть о том, что вы продавец, и мысленно вжиться в роль потенциального покупателя. Сфокусируйтесь на том, что могло бы вас (точнее, его) привлечь. Школа, детский сад и торговый центр в шаговой доступности? Просторная кухня и вид на парк из окна? Оставляемая новому собственнику бытовая техника и мебель? Удобный въезд, наличие парковочной площадки и свободных машиномест во дворе? Помните, что одинаковых покупателей не бывает, и каждая квартира должна дождаться своего (например, для одного детская площадка за окном – плюс, для другого – минус).

Погружение в тему позволит вам, во-первых, адекватно сравнить ваш объект с другими, во-вторых, подготовиться к звонкам и вопросам потенциальных контрагентов. А они могут последовать сразу после публикации объявления и не должны застать вас врасплох. Если вы человек занятой, а общение по мобильному телефону с большим количеством незнакомых людей вызывает у вас дискомфорт, приобретите сим-карту с альтернативным номером (в объявлении имеет смысл также указать желаемое время звонков и визитов). Телефонные переговоры с интересантами, среди которых могут быть и частные лица, и риэлторы, а также планирование показов объекта – это темы следующих практикумов.

Смотрите оригинал материала на http://www.bn.ru/articles/2014/12/11/206369.html


Полезные советы от специалистов нашего агентства недвижимости:

  в начало страницы перейти назад версия для печати  
  вернуться в раздел
| еще
 

Наши услуги – агентство "Проспект-Недвижимость" в Санкт-Петербурге

На сайте агентства "Проспект-Недвижимость" представлены базы продажи и аренды вторичной недвижимости, продажи квартир в новостройках, загородной и коммерческой недвижимости, а также раздел "Недвижимость во Франции". Каждый из объектов, представленных в базах нашего агентства недвижимости в Санкт-Петербурге, снабжен подробной карточкой с детальным описанием характеристик, которое помогает оценить его со всех сторон. Еще одним важным направлением деятельности Компании "Проспект-Недвижимость" является юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, а также помощь в оформлении ипотеки на квартиру.

 
 
Санкт-Петербург
ул. Шателена, дом 26, лит. А, Бизнес-центр "Ренессанс Центр", офис 8.27
смотреть на карте
тел. +7 (812) 941-2722
email: k.fedorov@pro-estate.ru
Сосновый Бор
ул. Красных Фортов, дом 20А,
Бизнес-центр «Меркурий Холдинг»
смотреть на карте
тел. +7 (813-69) 222-69
email: k.fedorov@pro-estate.ru
 


главная консультации yслуги агентства о компании интересно узнать!
© ООО "АН "Проспект" 2004-2018

Использование материалов сайта разрешено только с согласия администрации ООО "АН "Проспект" с обязательной установкой прямой гиперссылки на www.pro-estate.ru.