Санкт-Петербург:
   (812) 941-2722
Сосновый Бор:
   (813) 69-222-69
база продажи
квартир и комнат
квартиры
в новостройках
база аренды
квартир и комнат
загородная
недвижимость

коммерческая
недвижимость

новости компании

19.02.2017
Дорогие друзья, коллеги и партнеры!
У нас важная новость - СПб офис переехал!
Это очень важный шаг и новый старт, и мы хотим поделиться с вами радостью и планами на будущее.
Прочитать полностью >>

новости недвижимости

20.05.2016
Что будет, если не платить налог за сдачу квартиры
Прочитать полностью >>

06.09.2008

Делаем перепланировку в квартире грамотно

К сожалению, для перепланировки квартиры недостаточно просто перетащить туалет в бывшую кладовку, а ванну – из кухни в бывший туалет. Несанкционированные действия такого рода чреваты серьезными последствиями, вплоть до обрушения дома. 

Самый приятный в этой затее – первый этап, рождение идеи. Вы в ярких красках начинаете себе представлять сразу результат, пока еще не задумываясь о затратах. Возможно, даже нарисуете свой собственный план перепланировки и мысленно расставите всю мебель по-новому. 
Психологи считают, что в квартире нужно что-то менять хотя бы раз в год, хотя бы коврик в коридоре. А может быть, изначальная планировка вашей квартиры не совпадает с вашими представлениями о «home, sweet home». Одному по душе квартира-студия, другому наоборот хочется отгородиться, третий с детства презирает квадраты и прямоугольники и желает себе комнату без углов – сколько людей, столько и вариантов перепланировки.  

Вообще, информацию можно предварительно поискать в Жилищном кодексе РФ, но не у всех хватает желания и терпения продираться сквозь сухой юридический язык и выискивать там смысл. 

Главное – появилась идея, и нужно ее осуществлять. 

Второй этап – Проект, который должен основываться на Техническом заключении.  Желательно, с этого момента привлечь специалистов. Если вы ограничены в средствах, или никому не верите, то придется стать специалистом самому. Потому что на сегодняшний день законодательство по перепланировке весьма обширно, как бы не запутаться и не упустить чего-нибудь. Некоторые фирмы занимаются только Проектами, но лучше обратиться туда, где обеспечивается комплексный подход – от и до. Если у вас еще не готов собственный план, специалист рассчитает и продемонстрирует вам на экране компьютера все возможные варианты оптимизации квартиры. К тому же, заплатив за услуги, вы сэкономите время и нервы, себе и своим соседям. 

Только не перепутайте дизайн-проект с Техническим заключением. Можете сделать и то, и другое, но первое дальнейшему согласованию не подлежит. Обычный             дизайнер не имеет высшего архитектурного образования и лицензии на проектирование. Дизайн-проект предусматривает расстановку мебели в квартире, декор, освещение. Вам же, планируя изменения, придется учитывать износ здания, уже сделанные перепланировки в соседних квартирах, рассматривать конкретные технологические решения, монтажные схемы и т. п. В Техническом заключении как раз всему этому дается оценка, и выполняется оно специалистом-инженером, на основе обследования помещений. Там же отмечаются несущие и ненесущие стены, что вам в будущем очень пригодится.

Проект - это техническая документация, отражающая изменения в помещении относительно старого устройства квартиры, которая при необходимости включает в себя новые подводки к инженерным коммуникациям и расчёты узлов при затрагивании конструктивных элементов. В Проекте должны учитываться действующие строительные, санитарно-гигиенические и эксплуатационно-технические норм.
 

            Специалисты говорят, что грамотно подготовленный Проект – это 70% успеха. И с этого момента вся юридическая ответственность по перепланировке ложится на главного инженера и проектную организацию. Обратите внимание на наличие у этой организации такой полезной штуки как лицензия.         

Стоимость Проекта зависит от масштабов вашей затеи. Одно дело – передвинуть дверной проем, и совсем другое – водоснабжение, канализация, электро- и газооборудование. Средние сроки изготовления Проекта специалистами (также в зависимости от сложности) – от 2 до 15 дней.

Прежде чем приступать к проектированию, надо выяснить, что можно в квартире менять, а чего - категорически нельзя.
 

Можно:

- объединить туалет с ванной, если их разделяет не несущая перегородка; 

        - увеличить санузел за счет площади коридора или кладовой;

        - организовать кухню-столовую за счет сноса части перегородки между кухней и комнатой;

        - объединить две и более комнат в одну, если их разделяют не несущие перегородки;

        - демонтировать или организовать новый встроенный шкаф, кладовую.

 

Нельзя:

- уменьшать или демонтировать вентиляцию;

- «прятать» трубы в стены;

- увеличивать санузел за счет кухни;

- устраивать санузел на месте жилой комнаты;

- нарушать прочность или разрушать несущие конструкции здания;

- портить своими перепланировками фасады зданий;

- нарушать противопожарные устройства;

- затруднять доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

- переносить стояки горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения (это "зоны риска" дома, любое повреждение одной части грозит всему  целому);

- ухудшать условия проживания граждан дома/квартиры;

- обустраивать комнату без естественного освещения и отопления;

- совершать преобразования, в результате которых помещение выходит меньше 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;                    

- проводить перепланировку без согласия всех совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;

- переделывать строения, предназначенные к сносу в ближайшие 3 года, если это не является необходимым для безопасности проживания;

- подвергать перепланировке помещения, состоящие на учете штаба по делам ГО и ЧС (без разрешения начальника штаба).      

Всего этого делать нельзя, а соответственно, не пытайтесь вносить нечто подобное в свой Проект. 

      Дальше по плану – согласование. Миновать этот пункт, к сожалению, не выйдет. Прежде чем приступать к работам, Проект перепланировки нужно согласовать. А нужно это для того, чтобы вы, обустраивая свое гнездышко, не причинили вреда гнездышкам своих соседей, а то и всему дереву, то есть дому.

Обязательно ознакомьтесь с «Положением о порядке оформления разрешения на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах», где перечислены нужные документы.

      Вот перечень инстанций для Согласования проекта: ГПИ, Федеральная службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в г. Санкт- Петербург», Жилищная инспекция, «Ленгаз», Администрация района, МВК (Межведомственная Комиссия) или ЭТО ЖК (Экспертно-технический отдел Жилищного комитета), Управление Государственной вневедомственной экспертизы. В некоторых случаях может потребоваться разрешение КГИОП. Кстати, для нежилых помещений список инстанций примерно вдвое больше. Но вам всего этого знать не обязательно, если работа поручена специалистам.

Разрешение на непосредственное начало работ выдает МВК. И еще - комиссия вправе потребовать у вас любой документ, который покажется ей необходимым (согласования с «Ленгазом», «Ленэнерго», архитекторами - авторами дома, согласие всех соседей на вашу перепланировку – в коммунальной квартире такое обязательно). Если вы будете заниматься согласованием самостоятельно, то потратите целый год, при помощи специалистов – примерно два месяца.

Стоимость согласования начинается от 60 000 рублей, и эту процедуру также можно переложить на плечи профессионалов, дабы она для вас не превратилась в «хождение по мукам».      

            После получения разрешения на перепланировку вам предоставят точный план перепланированного помещения, утвержденный в ПИБе, и технические расчеты всех усилений и конструктивных строительных решений, которые понадобятся вам в дальнейшем. Когда работы будут выполнены, закажите в ПИБе переобмер квартиры и предоставьте уже готовую квартиру МВК. Если все работы выполнены в соответствие с проектом, комиссия выдаст Акт ввода в эксплуатацию. И только с этого момента  перепланировка считается официально узаконенной. 

Сегодня контроль за перепланировочной деятельностью и самодеятельностью серьезно ужесточили. Подумайте, нужны ли вам судебные разбирательства, войны с соседями и штрафы?

Пример из жизни. Коммунальную квартиру разделили на две «отдельные». Через весь бывший коммунальный коридор пролегла фановая труба. В бывшей комнате «общего пользования» вторая семья соорудила кухню. Слава богу, хватило ума не тянуть через всю квартиру газ – поставили электроплитку. А горячая вода образовывалась с помощью электрического водонагревателя на 200 литров. И вот этот бойлер как-то ночью дал течь, не предупредив хозяев, вскрылся сверху как консервная банка и поток кипятка обрушился вниз (миновав гидроизоляцию). Хозяева, естественно, спали. Спал и сосед снизу. Но проснулся – оттого, что ему на лицо капает не просто вода, а горячая вода. Естественно, далее последовали разборки, а позже, когда сосед снизу смекнул, что вода на него текла из «неположенного места», он начал хозяев квартиры шантажировать и тянуть из них деньги «за молчание». Хозяевам только оставалось радоваться, что протек именно бойлер, а не фановая труба…

И если шантаж соседей может ограничиться 500 рублями за один прецедент, то от официальных органов такой суммой не отделаешься, отделываться придется сотней тысяч рублей. После уплаты штрафа вы все равно будете обязаны узаконить перепланировку (как правило, в течение 2-3 месяцев), если же вы этого не сделаете – готовьтесь платить штраф на бис. Возможен и вариант продажи вашей квартиры с торгов. Самостоятельно продать или обменять квартиру с несанкционированной перепланировкой вы также не сможете до тех пор, пока не вернете все «как было». В этом случае вы потратите гораздо больше денег, чем намеревались сэкономить на официальной регистрации.           

Протечки на соседей – не единственная беда самодельных перепланировок. Сегодня актуальны монолитные дома, где наружной обрамляющей конструкцией является самонесущая кирпичная стена. Хотя специалисты говорят, что объединение комнаты с лоджией или балконом в принципе допустимо, если сделать его по уму (провести теплотехнический расчет, расчет ограждающей конструкции на жесткость, соответствующее усиление), некоторые умельцы самовольно удаляют часть этой стены, что может привести к обрушению.

Чаще всего роль Павликов Морозовых выполняют соседи (из зависти, или в случае причинения вреда их жилищу) – доносят «куда следует» о ваших «художествах». Иногда тайна перепланировки раскрывается при попытке совершить сделку с квартирой. Конечно, может и повезти – обойдется без проверок, но зачем же жить на бомбе замедленного действия?


 

Елена Ермак, компания "Проспект-Недвижимость"

 



Полезные советы от специалистов нашего агентства недвижимости:

  в начало страницы перейти назад версия для печати  
  вернуться в раздел
| еще
 

Сфера услуг Компании "Проспект-Недвижимость" – агентство недвижимости в Санкт-Петербурге

Коллектив Компании "Проспект-Недвижимость" состоит из опытных специалистов, работающих не первый год на рынке недвижимости. Наше агентство недвижимости в Петербурге (СПб) оказывает посреднические услуги при проведении сделок любого типа в риелторском бизнесе. Получить ипотеку на квартиру, оформить регистрацию права собственности, выбрать и осуществить покупку подходящего объекта недвижимости, найти квартиру для аренды или подходящего жильца для съема – это и многое другое является давно и надежно отлаженным трудовым процессом для сотрудников нашего агентства недвижимости в Санкт-Петербурге.

 
 
Санкт-Петербург
ул. Шателена, дом 26, лит. А, Бизнес-центр "Ренессанс Центр", офис 8.27
смотреть на карте
тел. +7 (812) 941-2722
email: k.fedorov@pro-estate.ru
Сосновый Бор
ул. Красных Фортов, дом 20А,
Бизнес-центр «Меркурий Холдинг»
смотреть на карте
тел. +7 (813-69) 222-69
email: k.fedorov@pro-estate.ru
 


главная консультации yслуги агентства о компании интересно узнать!
© ООО "АН "Проспект" 2004-2018

Использование материалов сайта разрешено только с согласия администрации ООО "АН "Проспект" с обязательной установкой прямой гиперссылки на www.pro-estate.ru.