Санкт-Петербург:
   (812) 941-2722
Сосновый Бор:
   (813) 69-222-69
база продажи
квартир и комнат
квартиры
в новостройках
база аренды
квартир и комнат
загородная
недвижимость

коммерческая
недвижимость

новости компании

19.02.2017
Дорогие друзья, коллеги и партнеры!
У нас важная новость - СПб офис переехал!
Это очень важный шаг и новый старт, и мы хотим поделиться с вами радостью и планами на будущее.
Прочитать полностью >>

новости недвижимости

20.05.2016
Что будет, если не платить налог за сдачу квартиры
Прочитать полностью >>

18.09.2008

О ситуации на ипотечном рынке

В 2008 году исполнилось десять лет с момента принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Принятие этого документа, несомненно, выдающееся событие в экономической жизни страны. Он стал отправной точкой для создания системы ипотечного кредитования, являющейся стратегическим институтом, который во всех странах с развитой рыночной экономикой играет исключительно важную роль в социально-экономической политике.

Кредитно-финансовый механизм, лежащий в ее основе, обеспечивает привлечение масштабных инвестиций в реальный сектор экономики через строительство объектов недвижимости.

Институт ипотеки формирует систему ценностей, основанную на частной собственности. При этом чувство ответственности за свою судьбу и судьбу своей семьи становится приоритетом каждого гражданина. В силу макро­экономичности и социальной направленности этот институт способствует установлению между государством и гражданами таких отношений, которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступательного развития общества в целом, а также снижает уровень социальной напряженности. В результате все в большей степени проявляются новые тенденции в сознании населения — переход от философии сбережений, когда граждане стремятся отложить средства на черный день, к философии жизни в кредит. В рамках ипотечной ссуды заемщики единовременно получают средства в счет доходов, которые они будут получать в течение 20–30 лет.

За десять лет, прошедших после принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», созданы нормативная правовая база и региональная инфраструктура, обеспечивающие функционирование системы ипотечного кредитования. Во всех субъектах РФ действуют ипотечные компании и сервисные агенты, более 300 банков в 2007 году выдавали ипотечные ссуды. Объем кредиторской задолженности вырос с 4 млрд руб. в 2002 году до 556 млрд руб. на конец 2007 года. Около 700 тыс. российских семей приобрели квартиры и индивидуальные дома с помощью ипотечных кредитов. Совершены первые сделки по рефинансированию организаций, предоставляющих населению ипотечные ссуды.
 

Можно констатировать, что первый этап становления системы ипотечного кредитования, состоящий в создании первичного рынка ипотечных займов, завершен. Этому в немалой степени способствовала государственная поддержка, осуществляемая в первую очередь через государственный институт развития — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Однако на пути дальнейшего увеличения количества выдаваемых населению ипотечных жилищных кредитов существует ряд нерешенных проблем. Главная из них — формирование вторичного рынка закладных, что предусмотрено Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования (Постановление Правительства РФ № 28 от 11.01.2000 г.), определяющей стратегию развития института ипотеки в Российской Федерации.

Только при условии согласованного развития первичного и вторичного сегментов ипотечного рынка возможно привлечь долгосрочные финансовые ресурсы для рефинансирования первичных ипотечных кредиторов.

Из-за недооценки важности этой проблемы и отсутствия длинных пассивов у многих региональных банков и региональных ипотечных компаний, активно участвующих в ипотечных программах, возникли трудности.

Действительно, контрольные цифры приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», подкрепленные действиями региональных властей, привели к необоснованно высокой динамике роста объемов ипотечного кредитования. В то же время сделки по секьюритизации обеспечили рефинансирование лишь чуть более 10% ипотечных займов. В результате количество ипотечных кредиторов в 2008 году существенно сократилось.

Негативным следствием искусственного повышения доступности ипотечных ссуд стало ухудшение качества кредитных портфелей за счет снижения требований по андеррайтингу заемщиков и повышения LTV (отношение суммы кредита к рыночной (или оценочной) стоимости залога), что привело к существенному росту дефолтов заемщиков.

Повышение цены привлекаемых ресурсов в условиях мирового финансового кризиса делает невозможным при сложившихся в России кредитных ставках покупку ипотечных кредитных портфелей без дисконта. Положение усугубляется нестабильностью на жилищном рынке.

Непрекращающийся рост цен, особенно в 2006 году, снизил доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения (менее 20%). Об этом свидетельствует сокращение реально совершаемых сделок купли-продажи и покупок в кредит на свободном рынке.

В 2007–2008 годах возникли проблемы с кредитованием строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличивавшимися для девелоперов рисками нереализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности на основе Федерального закона № 214-ФЗ и перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку существенно снизили в 2008 году темпы ввода жилья.

Все это не может не вызвать озабоченности профессиональных участников ипотечного рынка. В сложившейся ситуации ведущие игроки на ипотечном рынке, такие как ВТБ24, АИЖК и другие, вынуждены принять непопулярные, но оправданные и весьма своевременные меры, направленные на ужесточение требований к заемщикам и правил предоставления кредитов, включая повышение процентных ставок по ним. Эти меры в принципе должны обеспечить регулярные сделки по секьюритизации. Следует подчеркнуть, что хотя российской ипотеке не грозит кризис, аналогичный разразившемуся на международных финансовых рынках, однако многие предпосылки, которые привели к колоссальным потерям ряда ведущих американских ипотечных компаний, характерны и для нашей страны. Мы не можем согласиться с драматичной оценкой положения дел с ипотекой в России, которую приводят многие средства массовой информации. В то же время нам предоставляется уникальная возможность извлечь для себя уроки из кризиса американской ипотеки.
 

Главные выводы следующие.

* В основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы, нарушение принципов функционирования которых (либо в результате непрофессионального внешнего вмешательства, либо в результате недобросовестного отношения определенной части профессиональных участников рынка) может привести к серьезным негативным последствиям.

* Увеличение объемов ипотечного кредитования в значительной степени зависит от прозрачности экономических отношений и процедур в рамках системы ипотечного кредитования. Инвесторы определяют основные правила игры на ипотечном рынке.

* Развитое ипотечное жилищное кредитование обеспечивает доступность жилья только для тех семей, которые имеют накопления и стабильные доходы, достаточные для оплаты ежемесячных платежей по займу. Поскольку при существующих доходах и уровне цен на недвижимость не более 10% российских семей в состоянии приобретать жилье в кредит, то система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья. Лишь по мере роста доходов российских семей она сможет занять то доминирующее положение, какое занимает в большинстве развитых стран.

В этой связи весьма тревожными выглядят заявления отдельных представителей власти, которые предлагают простые и, казалось бы, привлекательные меры по повышению доступности ипотечных кредитов путем льготирования рыночных процентных ставок за счет бюджетов субъектов Российской Федерации. Подобные предложения нарушают рыночные принципы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, увеличивают риски для инвесторов, препятствуют реализации сделок по секьюритизации. Это может привести к коллапсу всей системы.
С точки зрения функционирования системы ипотечного кредитования предпочтительнее использовать бюджетные средства разовым образом для покрытия части первичного взноса. Это не снижает качества кредитного продукта. Однако рост цен при коммерческих продажах жилья на свободном рынке снижает эффективность использования бюджетных вложений.

Наиболее эффективной как с точки зрения государственных и муниципальных финансов, так и системы ипотечного кредитования является предоставление жилья в кредит по регулируемым (более низким) ценам. При этом снижение продажных цен достигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств с целью приобретения земельных площадок под застройку и создания соответствующих инженерной, транспортной и социальной инфраструктур. Такие ссуды могут быть без потери качества включены в соответствующие пулы кредитов с последующей секьюритизацией.

Другим эффективным с точки зрения бюджетных вложений способом повышения доступности ипотечных займов является создание частно-государственной системы ипотечного страхования, направленной на повышение качества кредитных продуктов путем снижения кредитных рисков для первичных ипотечных кредиторов

По мнению АСР и НАУИР, основными направлениями государственной поддержки должны стать меры по нормативному правовому обеспечению развития ипотечного сегмента российского фондового рынка, использованию инвестиционного потенциала российской пенсионной системы, ломбардного списка Банка России и так далее, а также переориентация государственных гарантий, предоставляемых АИЖК, на стимулирование вторичного рынка закладных. Это продиктовано ситуацией, сложившейся на российском ипотечном рынке.

Из совместного заявления Ассоциации Строителей России (АСР) и Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР).

www.bpn.ru



Полезные советы от специалистов нашего агентства недвижимости:

  в начало страницы перейти назад версия для печати  
  вернуться в раздел
| еще
 

Услуги агентства недвижимости в Петербурге (СПб)

Компания "Проспект-Недвижимость" предоставляет полный перечень услуг, связанных со сделками с недвижимостью. Купить или продать квартиру, снять или сдать жилье, оформить наследство или регистрацию право собственности – все это, а также совершить любые иные сделки с недвижимостью помогут вам опытные специалисты нашего агентства недвижимости в Санкт-Петербурге. Сотрудники Компании "Проспект-Недвижимость" обладают большим опытом в совершении сделок на рынке недвижимости, что гарантирует вам качество и результативность услуг нашего агентства недвижимости.

 
 
Санкт-Петербург
ул. Шателена, дом 26, лит. А, Бизнес-центр "Ренессанс Центр", офис 8.27
смотреть на карте
тел. +7 (812) 941-2722
email: k.fedorov@pro-estate.ru
Сосновый Бор
ул. Красных Фортов, дом 20А,
Бизнес-центр «Меркурий Холдинг»
смотреть на карте
тел. +7 (813-69) 222-69
email: k.fedorov@pro-estate.ru
 


главная консультации yслуги агентства о компании интересно узнать!
© ООО "АН "Проспект" 2004-2018

Использование материалов сайта разрешено только с согласия администрации ООО "АН "Проспект" с обязательной установкой прямой гиперссылки на www.pro-estate.ru.