Санкт-Петербург:
   (812) 941-2722
Сосновый Бор:
   (813) 69-222-69
база продажи
квартир и комнат
квартиры
в новостройках
база аренды
квартир и комнат
загородная
недвижимость

коммерческая
недвижимость

новости компании

19.02.2017
Дорогие друзья, коллеги и партнеры!
У нас важная новость - СПб офис переехал!
Это очень важный шаг и новый старт, и мы хотим поделиться с вами радостью и планами на будущее.
Прочитать полностью >>

новости недвижимости

20.05.2016
Что будет, если не платить налог за сдачу квартиры
Прочитать полностью >>

04.10.2008

Купля-продажа квартиры в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Путь от решения до воплощения

Кратчайший путь между двумя точками - прямая линия (курс геометрии). Естественно, он является оптимальным. В случае с куплей или продажей квартиры под этой прямой можно понимать путь, пройденный вами от принятия решения купить (или продать) до удачного завершения сделки - новоселья или получения вожделенных денег. Но без четкого знания необходимых действий, их очередности и множества важных, но кажущихся незначительными нюансов в деле купли-продажи квартиры, - все это может превратить нашу прямую линию в ломаную кривую со множеством загогулин.
 



 

Мы попытаемся описать основные этапы процесса купли-продажи квартиры и указать некоторые важные мелочи. Лед тронулся!..
 



 

Итак, решение принято, и вы настроены пойти до конца. Когда участников всего двое – продавец и покупатель, и, тем более, если они самостоятельно, без посторонней помощи нашли друг друга – это существенно упрощает задачу успешного осуществления купли-продажи квартиры. Как правило, такие сделки заключаются между знакомыми или родственниками. В таком случае агентство недвижимости, в которое вы обратитесь, будет заниматься только юридическим сопровождением сделки купли-продажи квартиры, то есть будет следить, чтобы все этапы проходили правильно и своевременно. При таком раскладе, после сбора необходимых документов, сразу заключается договор купли-продажи квартиры. Это делается  в агентстве недвижимости, с помощью юристов, ведь, очевидно, что подобными вещами должны заниматься профессионалы. Помните, что неверно составленный договор купли-продажи квартиры может стать причиной досадных недоразумений в будущем.



 

Но чаще таких сторон несколько. Дело в том, что простые, так называемые  «прямые» сделки купли-продажи квартиры встречаются редко – это подтвердит любой риелтор. А у каждой квартиры есть свои особенности (местоположение, цена, общее состояние и т.д.), и не все они порой устраивают потенциального покупателя. Вот как раз сделать так, чтобы удовлетворенным остался каждый участник сделки купли-продажи квартиры – это и есть задача агентства недвижимости. В связи с этим ему приходится выстраивать цепочки заинтересованных лиц, в которых звеньев может быть около десяти, причем вся эта конструкция окажется крепкой только при надежности каждой ее части. Из-за того, что один из участников сделки купли-продажи квартиры передумал и в назначенный час не явился на общий сбор, сорвалось немало сделок - ведь на совершении каждого этапа все без исключения концессионеры должны присутствовать лично.



 

Более того, далеко не всегда совершается непосредственно сделка купли-продажи квартиры - то есть действие по принципу «товар-деньги». Чаще речь идет о взаимовыгодных обменах с доплатой. А у каждого члена этого временного сообщества (со своей конкретной квартирой и конкретными условиями) есть свои жизненные обстоятельства – кому-то на работу надо, к кому-то теща приехала, а у кого-то нога болит и т.д. Вся тщательно выстроенная и подогнанная под определенные условия цепочка купли-продажи квартиры может рассыпаться из-за одного ненадежного звена. Чтобы этого не случилось, заключается договор с агентством недвижимости на предоставление услуг и вносится залог. Залог – гарантия того, что все участники сделки купли-продажи квартиры  обдуманно берут на себя некоторые обязательства и будут их выполнять, в соответствии с условиями договора купли-продажи.



 

            Следующий этап – подготовка документов.  Если вы продавец, то разумнее всего заблаговременно оформить доверенность на строго определенный список полномочий в ходе осуществления купли-продажи квартиры (в данном случае – получение необходимого перечня документов).  Данная процедура – довольно трудоемкий и нервный процесс, поэтому позвольте проводить ее вашим агентам. Агент будет посещать  ПИБ (проектно-инвентаризационного бюро), паспортную службу (с ее бюрократией и очередями), ГУФРС (бывшего ГБР)… В едь везде в ходе осуществления сделки купли-продажи квартиры везде нужно получать важные документы и попутно улаживать возникающие вопросы. Избавьте себя от этих радостей.



 

Многие граждане, совершая сделки купли-продажи квартиры, становятся чрезвычайно мнительными и стараются все действия контролировать лично. Везде им мерещатся обман и враги. Их можно понять – ведь речь идет о крыше над головой, да сделки купли-продажи квартиры они совершают далеко не каждый день. Но опасения напрасны. Во-первых, агент сам заинтересован в том, чтобы все было в лучшем виде – это его заработок,  и обманывать или халтурить ему невыгодно. Во-вторых, сколько таких сделок купли-продажи квартиры за всю жизнь было заключено вами, а сколько – риелтором? Для вас это этапы большого пути, для него – просто работа. Более того, если специалист – опытный и не первый год на рынке недвижимости, у него уже наработаны определенные схемы действий в ходе реализации сделки купли-продажи квартиры, а главное - связи. Так что ходить с ним по всем инстанциям можно, но совершенно необязательно.



 

            Если вы покупатель – готовьте деньги и ждите нотариата, перед которым состоится еще одна немаловажная процедура. Как только продавец (или продавцы, если в сделке фигурирует несколько квартир) собирает необходимый для осуществления сделки купли-продажи квартиры  перечень документов, вся дружная компания, состоящая из этих заинтересованных людей, агента, ведущего сделку и покупателя, направляется в банк. Здесь происходит один из самых волнительных моментов всей эпопеи сделки купли-продажи квартиры – закладка денег, что обозначает внесение покупателем всей суммы, необходимой для покупки выбранной квартиры.



 

            Формы расчетов при сделках купли-продажи квартиры бывают разные, им стоит уделить особое внимание, поэтому об этом мы напишем отдельно. Важно знать, что на сегодняшний день самой популярной из форм расчета остается аренда сейфовой ячейки в банке. Более удобным способом в ходе осуществления купли-продажи квартиры является пользование услугами расчетного центра. Закладка денег происходит непосредственно перед посещением нотариуса, к которому сразу после банка направятся участники сделки, чтобы заключить и заверить договор купли-продажи квартиры.



 

            Собираясь к нотариусу, обязательно заранее попросите у своего агента список документов, необходимых для совершения именно вашей сделки купли-продажи квартиры, соответственно, и документы могут потребоваться специфические. Представьте, если в самый неподходящий момент у вас неожиданно попросят какую-нибудь дополнительную справку или свидетельство, о котором вы и не подозревали, и которое значительно осложнит вам весь процесс купли-продажи квартиры. Есть, конечно, стандартный общепринятый перечень, но лучше перестраховаться. Да и от волнения можно забыть, например, паспорт. Так что, отправляясь к нотариусу, нелишним будет проявить обстоятельность и собирать документы, необходимые для купли-продажи квартиры, буквально по списку.



 

Затем следует этап государственной регистрации, после которой  (при утвердительном ответе) квартира становится собственностью покупателя.



 

Некоторые считают, что к нотариусу ходить необязательно, если самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры и сразу подать его на регистрацию в ГУФРС. Действительно, законодательством такая возможность оформления сделок купли-продажи предусмотрена. Но в этом случае никто не даст вам гарантии, что договор купли-продажи квартиры составлен по всем правилам, в нем учтены все нюансы и там нет никаких «подводных камней». Из-за такой самодеятельности можно запросто получить отказ в регистрации и вся сделка развалится из-за какого-нибудь пустяка. Более того, даже в случае утвердительного ответа, в ходе реализации сделки купли-продажи квартиры могут возникнуть разнообразные неприятные ситуации, если вы, по неопытности, не разглядели каких-то пунктов. В любом законодательстве существует множество разных лазеек и ходов, и вы, сами того не ведая, можете позволить кое-кому ими воспользоваться. Инспектор в ГУРФС, принимая договор купли-продажи квартиры, не должен вникать в суть ситуации. Он не изучает подробности сделки, ее правомерности и не станет объяснять вам, чем чреваты ваши ошибки. А нотариус более внимателен, так как за свои ошибки отвечает лицензией и имуществом, и даже если он совершил их непреднамеренно и нанес клиенту ущерб, убытки в ходе купли-продажи квартиры будут компенсированы.



 

            Итак, стартовал этап государственной регистрации, и составленный по всем правилам и заверенный договор подлежит утверждению. Этот процесс обычно длится от двух недель и больше, поэтому стоит запастись терпением и ждать. Кстати, этот этап осуществления купли-продажи квартиры также связан с утомительным сидением в очередях, поэтому его тоже можно смело поручать своему агенту – по доверенности. Никаких выплат на данном этапе быть не может, так как, по сути, пока договор не зарегистрирован, сделка еще не совершена. Раньше период ожидания был значительно короче (около трех дней). Сейчас он увеличен для более тщательной проверки информации о данной квартире в Едином государственном реестре. Такая тщательная проверка в ходе купли-продажи квартиры – дополнительная гарантия того, что в будущем не возникнут проблемы. При утвердительном ответе в ГУФРС (ибо могут и отказать), право собственности окончательно переходит к покупателю, а продавец получает первую выплату (ее размер оговаривается заранее), обычно это 50% всей суммы сделки купли-продажи квартиры.



 

            После государственной регистрации, продавец должен доказать, что в проданной квартире никто не живет (предъявив форму 9), после чего он получает следующую часть денег, обычно 40%.  



 

Остается заключительная фаза всей эпопеи осуществления купли-продажи квартиры, последний штрих, после которого уже можно будет облегченно выдохнуть и начать вить гнездо на новом месте. Это – передача объекта сделки купли-продажи (квартиры) новым владельцам по акту приема-передачи. После его подписания покупателем, продавец получает оставшуюся часть денег (обычно 10%), стороны жмут друг другу руки и расходятся обустраивать быт на новой территории.



 

Важный нюанс при реализации купли-продажи  - квартира передается с теми элементами санитарно-технического, электрического и газового оборудования, с которыми она демонстрировалась потенциальному приобретателю. А любые замены согласовываются с покупателем заранее, в письменном виде. Лучше всего оговорить это в предварительном договоре на одном из первых этапов осуществления купли-продажи квартиры. Непосредственно перед переездом не нужно ничего демонтировать, потому что новый владелец может отказаться подписывать акт. А если вы и договорились, то, вывозя, скажем, любимую джакузи, или импортную итальянскую плиту, вы должны при осуществлении купли-продажи квартиры предоставить им замену в удовлетворительном техническом состоянии. Данные требования касаются санитарного блока и кухни. А то некоторые, особенно ушлые продавцы, даже смесители и дверные ручки снимают. В подобном случае в ходе реализации сделки купли-продажи квартиры покупатель вправе потребовать восстановить утраченные элементы или получить приличную денежную компенсацию из остающихся пока на руках остатков суммы. И он будет прав.



 

При передаче недвижимости стороны знакомятся с квитанциями об оплате коммунальных услуг, телефона, электроэнергии. В момент приемки в ходе купли-продажи квартиры не лишним будет проверить отсутствие задолженностей по междугородным телефонным переговорам. Сделать это можно, позвонив в службу 069. Также разумно будет подстраховаться распиской, где продавец обязуется заплатить по счетам за использование телефона в последние часы перед передачей квартиры в ходе ее купли-продажи, если таковые появятся. Соблазн бесплатно позвонить дедушке в Израиль или сестре в Боливию, чтобы похвастаться удачным проведением сделки, а заодно разузнать, как дела у родственников, какая там погода и общая обстановка в стране и т.д. – довольно велик. Не бойтесь показаться излишне недоверчивым – это как раз тот момент, когда быть таким – неплохо. Ведь если акт об отсутствии претензий в течении осуществления купли-продажи квартиры подписан без учета вышеперечисленных нюансов и оставшиеся деньги выплачены, то доказать потом что либо будет сложновато.



 

            Также целесообразно будет сразу после завершения сделки купли-продажи квартиры поменять замок, особенно если покупатель не будет сразу жить в новой квартире. Никто не знает, сколько от нее существует ключей, и у кого они могут оказаться. Ведь еще не распакованные вещи так удобно выносить.



 

Расставаясь по завершении сделки купли-продажи квартиры, лучше обменяться контактами. Это делается на тот случай, если вдруг позвонит (а то и придет) какой-нибудь старый знакомый, однополчанин, не знающий о переезде. Или вдруг придет письмо, адресованное старым хозяевам.



 

Вот и все! Время жать руки и гасить свечи. Уладив последние формальности, стороны сделки купли-продажи квартиры поздравляют друг друга и усталые, но довольные, расходятся по новым домам.



Крючков Александр, специально для компании "Проспект-Недвижимость"


 


Полезные советы от специалистов нашего агентства недвижимости:

  в начало страницы перейти назад версия для печати  
  вернуться в раздел
| еще
 

Сфера услуг Компании "Проспект-Недвижимость" – агентство недвижимости в Санкт-Петербурге

Коллектив Компании "Проспект-Недвижимость" состоит из опытных специалистов, работающих не первый год на рынке недвижимости. Наше агентство недвижимости в Петербурге (СПб) оказывает посреднические услуги при проведении сделок любого типа в риелторском бизнесе. Получить ипотеку на квартиру, оформить регистрацию права собственности, выбрать и осуществить покупку подходящего объекта недвижимости, найти квартиру для аренды или подходящего жильца для съема – это и многое другое является давно и надежно отлаженным трудовым процессом для сотрудников нашего агентства недвижимости в Санкт-Петербурге.

 
 
Санкт-Петербург
ул. Шателена, дом 26, лит. А, Бизнес-центр "Ренессанс Центр", офис 8.27
смотреть на карте
тел. +7 (812) 941-2722
email: k.fedorov@pro-estate.ru
Сосновый Бор
ул. Красных Фортов, дом 20А,
Бизнес-центр «Меркурий Холдинг»
смотреть на карте
тел. +7 (813-69) 222-69
email: k.fedorov@pro-estate.ru
 


главная консультации yслуги агентства о компании интересно узнать!
© ООО "АН "Проспект" 2004-2018

Использование материалов сайта разрешено только с согласия администрации ООО "АН "Проспект" с обязательной установкой прямой гиперссылки на www.pro-estate.ru.