Санкт-Петербург:
   (812) 941-2722
Сосновый Бор:
   (813) 69-222-69
база продажи
квартир и комнат
квартиры
в новостройках
база аренды
квартир и комнат
загородная
недвижимость

коммерческая
недвижимость

новости компании

19.02.2017
Дорогие друзья, коллеги и партнеры!
У нас важная новость - СПб офис переехал!
Это очень важный шаг и новый старт, и мы хотим поделиться с вами радостью и планами на будущее.
Прочитать полностью >>

новости недвижимости

20.05.2016
Что будет, если не платить налог за сдачу квартиры
Прочитать полностью >>

10.10.2008

Договор купли-продажи квартиры. Юридический ликбез.

Купля продажа недвижимости и квартир в Петербурге. Договор купли-продажи недвижимости, с одной стороны, для участников рынка является уже привычным документом, с другой - имеет существенные юридические тонкости, не зная которых, покупатель недвижимости может столкнуться с рядом проблем. Специалисты отмечают, что избежать их можно еще на начальной стадии заключения сделки – при составлении  договора купли-продажи недвижимости (квартиры).

Любой договор – это, прежде всего, соглашение двух или нескольких лиц об установлении определенных прав и обязанностей, которые оговариваются и фиксируются документально.

Договор купли-продажи недвижимости (квартиры) является одним из наиболее распространённых видов договоров, согласно которому продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель – принять это имущество и уплатить за него установленную цену. 

В нашем случае речь идет о купле-продаже недвижимости (квартиры), поэтому по условиям соглашения продавец передает в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (Ст. 549 ГК). Особенностями договора купли-продажи недвижимости являются строгая письменная форма и обязательная государственная регистрация, которую осуществляет ГУ ФРС (главное управление Федеральной регистрационной службы). Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность (Ст.550 ГК), а переход права собственности к покупателю наступает только после государственной регистрации (Ст. 551). 

О том, как юридически правильно составляется рассматриваемый нами документ, стоит рассказать поподробнее. Кстати, очень часто в форму договора купли-продажи недвижимости (квартиры) облекаются и сделки по обмену жилых помещений – это не противоречит законам, а схемы действий почти одинаковые. 

Итак, структура. Любой договор купли-продажи недвижимости (квартиры) начинается с преамбулы (вступления), которая должна содержать следующие сведения:

- наименование и номер договора; 

- дата и место заключения (город, село, Северный полюс и т.д.); 

- информация об участниках заключаемого соглашения (паспортные данные); 

- полное наименование сторон договора купли-продажи квартиры или иной недвижимости (если среди участников сделки есть юридические лица – например, агентство недвижимости); 

 - указание фамилии, имени и отчества людей, действующих от имени сторон. Это может быть либо должностное лицо (например, Генеральный директор агентства, действующий на основании уставных документов своей организации), либо представитель, действующий по доверенности (тогда обязательно указываются ее реквизиты). 

Также в преамбуле, как в театральной программке, дается определение роли перечисленных участников в данном договоре купли-продажи недвижимости (квартиры): Продавец, Покупатель, Заказчик и т.д. 

Дальше следует основная часть, которая обычно содержит следующие ключевые разделы (или статьи), в которых излагаются условия сделки:     
            - предмет договора купли-продажи недвижимости (квартиры); 
            - дата его заключения и срок действия; 

            - порядок расчетов, размер и условия платежей;
            - взаимные права и обязанности, а также ответственность сторон договора купли-продажи недвижимости (квартиры). 

Любой договор содержит условия, включение которых в текст документа является обязательным. Для договора купли-продажи недвижимости (квартиры) обязательными пунктами  являются предмет договора (подробно описанный объект недвижимости) и цена продаваемого объекта (Ст.554 и Ст.555 Гражданского кодекса РФ). Отсутствие в документе хотя бы одного из них позволят считать сделку незаключенной (п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ). Помните, что у юристов свой, специфический взгляд на мир, поэтому законодательство порой преподносит самые неожиданные сюрпризы. 

Так что на будущее знайте: в заключаемом вами договоре купли-продажи недвижимости (квартиры) обязательно должны быть указаны: 

- реквизиты сторон – участников сделки купли-продажи недвижимости; 

- подробное описание предмета договора купли-продажи квартиры или иной недвижимости: точный адрес, метраж, количество комнат, этаж квартиры; 

- форма, в которой приобретается недвижимость – целиком, либо долями; 

- лица, которые могут проживать на отчуждаемой недвижимости либо отсутствие таковых; 

- документы, подтверждающие владение продавцом данной недвижимостью; 

- срок освобождения помещения продавцом с обозначением даты выезда; 

- ее реальная стоимость.

Нюансы купли-продажи квартиры по ПИБовской или по рыночной стоимости

Здесь сразу хотелось бы заострить внимание на одной важной детали. Как уже говорилось, в договоре купли-продажи недвижимости указывается цена, за которую продается квартира. В такой ситуации, стороны иногда указывают в документах не подлинную, а ПИБовскую, или так называемую балансовую стоимость квартиры. Стоимость, рассчитанная Проектно-Инвентаризационным Бюро, значительно ниже настоящей, иногда в несколько раз. Этот финт делается для того, чтобы не платить подоходный налог с суммы, превышающей 1 миллион рублей. Кроме того, некоторые граждане при купле-продаже недвижимости или квартиры желают сэкономить на госпошлине нотариусу, который берет фиксированный процент от суммы сделки. Между тем, необходимо понимать, что в случае отражения в договоре купли-продажи недвижимости заниженной стоимости недобросовестный покупатель может заплатить продавцу именно эту, ПИБовскую, а не реальную рыночную стоимость объекта. Тогда продавцу придется доказывать, что на самом деле речь шла о более высокой сумме. Но расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и вернуть себе квартиру, когда формально все условия сделки соблюдены, будет очень сложно. 

Покупатель в случае приобретения квартиры по балансовой стоимости также рискует – при попытке продавца расторгнуть договор купли-продажи данной недвижимости (квартиры) покупателю будет проблематично вернуть уплаченные деньги, превышающие официально указанную в договоре сумму, если у него нет документов, доказывающих факт внесения средств. Не отражая в договоре купли-продажи недвижимости (квартиры) действительную сумму сделки, он теряет статус добросовестного приобретателя, права которого, в случае спора по сделке, мог бы защитить закон. 

И еще одна немаловажная деталь. Обязательно включите в договор купли-продажи квартиры или иной недвижимости условие о том, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимости. Чтобы не было жильцов, выписанных временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства). Обязанность продавца при купле-продаже недвижимости (квартиры) передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями. Также данная квартира не должна быть заложена, находиться под арестом и т.п. Описанные примеры входят в понятие «юридическая чистота сделки» купли-продажи квартиры или иной недвижимости, и о нем мы расскажем отдельно. 

При купле-продаже квартиры лучше воспользоваться услугами профессионалов

И последнее. Если вы собираетесь осуществить сделку купли-продажи квартиры, а опыта в подобного рода делах у вас нет, лучше и не пытаться провернуть сделку своими силами. Порой некоторые граждане при купле-продаже недвижимости пытаются сэкономить на услугах агентств и начинают действовать самостоятельно по принципу «сам себе риэлтор, сам себе нотариус». Поверьте – чаще всего подобная самостоятельность равнозначна плохой самодеятельности, и почти всегда в ходе осуществления купли-продажи недвижимости (или квартиры) она выходит боком. Дело даже не в возможных убытках или подводных камнях, коих в любой сделке предостаточно, главная опасность при непрофессионально проводимой сделке – это потеря времени. Любая простая, казалось бы, формальность может обернуться затяжной нервотрепкой. Не пытайтесь обмануть мир: помните, что скупой платит дважды. 

Чтобы купля-продажа квартиры или иной недвижимости была правомерной и в будущем не принесла неожиданных (не всегда приятных) результатов, лучше осуществлять ее под надзором профессионалов. С их помощью процесс значительно упрощается, потому что у опытных специалистов схема действий давно отработана, нужные документы уже составлены и всевозможные нюансы сделок купли-продажи недвижимости досконально изучены. 

При обращении в компанию «Проспект-Недвижимость» с вами заключается договор на предоставление услуг, в котором подробно описывается, кто, когда и чем будет заниматься. Наши специалисты в ходе осуществления купли-продажи недвижимости (квартиры) будут вести поиск подходящего вам варианта и информировать вас о его результатах. Также вы сможете получить подробную консультацию по юридическим и другим связанным со сделкой вопросам. Наше агентство недвижимости готово взять на себя подготовку и сбор документов необходимых для проведения сделки купли-продажи квартиры или иной недвижимости  и представлять ваши интересы в переговорах по предстоящей сделке. 

Для более детального ознакомления, мы готовы предоставить Вам формы наших договоров по купле-продаже, а также аренде недвижимости или квартиры, чтобы вы могли их изучить самостоятельно. Если у вас возникнут какие-либо вопросы, обратитесь по телефону 7777-987, и специалисты нашей компании помогут вам совершить сделку купли-продажи вашей квартиры или иной недвижимости .
 

Александр Крючков, компания "Проспект-Недвижимость"


Полезные советы от специалистов нашего агентства недвижимости:

  в начало страницы перейти назад версия для печати  
  вернуться в раздел
| еще
 

Сфера услуг Компании "Проспект-Недвижимость" – агентство недвижимости в Санкт-Петербурге

Коллектив Компании "Проспект-Недвижимость" состоит из опытных специалистов, работающих не первый год на рынке недвижимости. Наше агентство недвижимости в Петербурге (СПб) оказывает посреднические услуги при проведении сделок любого типа в риелторском бизнесе. Получить ипотеку на квартиру, оформить регистрацию права собственности, выбрать и осуществить покупку подходящего объекта недвижимости, найти квартиру для аренды или подходящего жильца для съема – это и многое другое является давно и надежно отлаженным трудовым процессом для сотрудников нашего агентства недвижимости в Санкт-Петербурге.

 
 
Санкт-Петербург
ул. Шателена, дом 26, лит. А, Бизнес-центр "Ренессанс Центр", офис 2.34
смотреть на карте
тел. +7 (812) 941-2722
email: k.fedorov@pro-estate.ru
Сосновый Бор
ул. Красных Фортов, дом 20А,
Бизнес-центр «Меркурий Холдинг»
смотреть на карте
тел. +7 (813-69) 222-69
email: k.fedorov@pro-estate.ru
 


главная консультации yслуги агентства о компании интересно узнать!
© ООО "АН "Проспект" 2004-2018

Использование материалов сайта разрешено только с согласия администрации ООО "АН "Проспект" с обязательной установкой прямой гиперссылки на www.pro-estate.ru.