Терминология Недвижимости
Агент
Юридическое или физическое лицо, совершающее юридические действия (заключающее сделки) за счет и в интересах другого лица (принципала). Отношения между агентом и принципалом регулируются договором. Агент действует как самостоятельный коммерсант на основе письменной доверенности принципала. Права и обязанности по сделкам, заключенным агентом, возникают для принципала. Исключения из этого правила устанавливаются обычно в судебном порядке. За свою деятельность агент обычно получает вознаграждение, как правило, процент от суммы заключенных сделок, независимо от конечных результатов сделки.
Агентство недвижимости
Организация, профессионально осуществляющая разрешенные законодательством операции с недвижимостью.
Альтернативная сделка
Одновременная продажа имеющейся квартиры и покупка взамен другой. К ним относят разьезды, съезды, обмен на большую (меньшую) площадь с доплатой, смена района проживания, расселение коммуналок. Сначала на имеющуюся квартиру ищется покупатель, с которого на некоторое время берется аванс, затем начинается поиск новой, 'альтернативной' квартиры. Если таковая находится, сделка завершается путем одновременного заключения двух договоров купли-продажи. Если не находится, и покупатель не может ждать, аванс возвращается.
Андеррайтинг
Оценка кредитором вероятности погашения кредита. Включает анализ платежеспособности потенциального заемщика установленном кредитором порядке. От андеррайтинга зависит принятие решения по заявлению на ипотечный кредит. Андеррайтингом устанавливаются три основных момента: оценка уровня доходов заемщика, анализ его кредитной истории заемщика и анализ результатов оценки имущества.
Аннуитет
Равные друг другу денежные платежи или вклады, вносимые через определенные промежутки времени либо выплачиваемые в счет погашения полученного кредита, займа и процентов по нему. Вид периодической уплаты фиксированной или варьирующейся суммы, согласно контрактным обязательствам. Ежемесячно выплачиваемая по кредиту сумма включает в себя часть основного долга и начисленные на остаток проценты. Таким образом, после проведения каждого ежемесячного платежа сумма основного долга по кредиту уменьшается, и каждый последующий месяц процентное вознаграждение начисляется на остаток текущего долга, при этом сумма ежемесячного платежа остается неизменной. Аннуитет практикуется во всем мире и обусловлен удобством погашения кредита для заемщика
Анфилада
Длинный сквозной ряд помещений с дверными проемами или арками, расположенными по одной видовой оси. Анфилада создает сквозную перспективу, часто использовалась в дворцовых ансамблях.
Арка
Криволинейное (полукруглое, островатое, стрельчатое - в зависимости от архитектурного стиля) перекрытие проема в стене, выполняемое из различных строительных материалов. Из Древнего Востока через Древний Рим дошли до наших дней (например, арка Генштаба в Санкт-Петербурге). Могут сооружаться внутри квартиры (если стена не несущая).
Банк ипотечный
Разновидность коммерческого банка. Специализируется на выдаче ипотечных ссуд. От других банков отличается наличием служб, осуществляющих (в случае неплатёжеспособности клиента) оценку и продажу залогового недвижимого имущества.
Брокер
Посредник для другого лица, выполняющий за вознаграждение определенные функции (например, брокер по недвижимости или ипотеке). Обычно сводит покупателей и продавцов.
Бюро технической инвентаризации (БТИ)
Организация, ведущая учет объектов недвижимости, в том числе жилых зданий и помещений. Для обеспечения операций с объектами недвижимости БТИ предоставляет по письменным запросам сведения и справки, в том числе об оценочной стоимости недвижимости. Оценка по БТИ, как правило, значительно ниже рыночной стоимости.
Встречная покупка
Покупка альтернативного жилья одновременно с продажей старого. Условие продавцов, если у тех нет другой квартиры, куда они могут выехать и выписаться, если права на квартиру имеет несовершеннолетние или продавцы бояться оставлять деньги на хранение. После кризиса на рынке появилось огромного количество квартир в прямой продаже. Найти покупателя, который бы ждал, пока продавцы согласятся на встречный вариант, очень сложно.
Вторичный рынок недвижимости
Рынок, на котором осуществляется обращение объектов недвижимости, права на которые ранее были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. На первичном рынка недвижимости права на объекты оформляются впервые (например, на только что построенное жилье).
Выгодоприобретатель
Лицо, которое по договору страхования получает от страховой компании возмещение при наступлении страхового случая. Обычно выгодоприобретателем является страхователь, но в ипотечном кредитовании таковым является выдающий кредиты банк.
Двушка
Девелопер
Предприниматель, получающий прибыль от создания объектов недвижимости. Он выступает в качестве автора идеи проекта (что создавать и где), приобретателя земельного участка под застройку; организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами). Также он нанимает заказчика и генподрядчика (с лицензиями), брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью (при необходимости) и финансирует объект сам, либо привлекает инвестиции со стороны.
Депозитарий
Хранилище либо сейфовая ячейка. Название 'народное', обозначает, на самом деле, депозитную (сейфовую) ячейку.
Дилер по недвижимости
Предприниматель, деятельность которого состоит в покупке, преобразовании или владении недвижимостью с целью получения прибыли от ее продажи или использования.
Дифференцированные платежи
В отличие от аннуитета, это ежемесячные платежи разного размера, которые уменьшаются к концу срока кредита
Договор об ипотеке
Соглашение, по которому залогодержатель (кредитор) имеет право на удовлетворение своих требований к залогодателю (должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой). В договоре должны быть указаны: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательств.
Евроремонт
Условное понятие, обозначающее ремонт, проведенный с использованием современных импортных материалов и технологий. Может быть полным и частичным. Эталонов и стандартов 'евроремонта' не существует.
Жилое здание
Существующий или новый жилой дом с инженерными коммуникациями, удобствами, оборудованием (конфигурация зависит от класса здания), которые соединены с ним и считаются его частью.
Жилой дом
Индивидуально стоящее здание, которое состоит из квартир (комнат) и вспомогательных помещений, предназначенное для постоянного проживания людей. Один из объектов права собственности физических и юридических лиц, субъектов РФ, федеральной или муниципальной собственности.
Заказчик/застройщик
Организация (предприятие, учреждение), которой в народнохозяйственных планах выделяются средства для осуществления капитального строительства или которые располагают для этих целей собственными средствами, и заключают в пределах поставленных им прав договор на производство проектно-изыскательских, строительно-монтажных работ с подрядной организацией (подрядчиком). Юридическое лицо, заключающее договор на производство работ с подрядной организацией. В качестве заказчика выступает предприятие, инвестор (организация, акционерное общество или частное лицо), которому предоставлено право осуществлять капитальные вложения на создание новых или расширение и реконструкцию действующих производственных и непроизводственных фондов (зданий, сооружений или жилых домов).
Закладная
Именная ценная бумага, удостоверяет права ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству. Денежное обязательство обеспечивается ипотекой недвижимого имущества, указанного в договоре об ипотеке.
Заключение об оценке
Документ, подготовленный на основании оценки, осуществленной профессиональным оценщиком. Является предметом договора между оценщиком (юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем) и потребителем его услуг.
Износ
Изменение параметров (формы, массы, состояния поверхности) в результате разрушения частей при использовании. В оценке - показатель уменьшения рыночной стоимости и ее прогнозируемое изменение. В оценке стоимости недвижимости может быть физический, функциональный износ, либо устаревание объекта из-за влияния окружающей среды (для Петербурга - например, в результате повышенной влажности).
Индивидуальная планировка
Применительно к квартире в доме - индивидуальный проект (расположение комнат, их функциональное назначение, дополнительные, непредусмотренные архитектурным проектом 'бонусы', например, бассейн на крыше). Дома, в которых расположены квартиры с индивидуальной планировкой, называют домами повышенной комфортности, а сами квартиры, как правило, большие.
Ипотека
Залог недвижимости. Соглашение, по которому дающий деньги (залогодержатель) получает права на недвижимость залогодателя в качестве расчета за долг в том случае, если залогодатель не выполнит своих обязательств по возвращению долга. До тех пор, пока долг не будет возвращен, залогодатель не может распоряжаться своей недвижимостью. Залог подлежит регистрации, чтобы любое лицо, которое проявляет интерес к данной недвижимости, могло получить информацию о существовании долга и том факте, что он гарантирован залогом. Залоговое имущество может стать предметом последующего залога, который допускается, если не запрещен предыдущим договором о залоге (ст.342 ГК РФ). При этом допускается уступка кредитором своих прав в отношении ипотеки без уступки прав по основному обязательству (ст.355 ГК РФ).
Ипотечный залог
Залог земли (недвижимости), либо ценных бумаг в качестве обеспечения ссуды, т.е. страхование дебетового остатка на залоговом счете.
Ипотечный калькулятор
Инструмент, который позволяет рассчитать размер будущих платежей по кредиту в зависимости от дохода, срока и размера кредита. Имеется практически на каждом сайте по ипотечному кредитованию.
Ипотечный кредит
Долгосрочный кредит (заем) с обязательством возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов. Предоставляется для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную - именную ценную бумагу вексельного типа.
Ипотечный сертификат участия
Именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Дает право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, а также право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные федеральным законом.
Кадастровая оценка объекта недвижимости
Оценка с использованием любых методик, утвержденных органом, на который возложена задача ведения кадастра. Международная практика насчитывает 15 определений цен предприятия. Самая нижняя цена - цена его ликвидации, самая высокая - инвестиционная.
Квартира
Изолированное жилое помещение в доме, имеющее отдельный вход. Обычно в квартире предусмотрены кухня, коридор и санузел.
Кредитная история
Информация о предыдущих кредитах заемщика и о том, насколько дисциплинированно он их погашал.
Кредитный комитет
Коллегиальный орган принятия решений по кредитам в банке, принимающий решения о кандидатурах заемщиков и утверждающий условия кредитования каждого из них.
Кредитор
Банк (или другие кредитные организации), выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности. Кредитор осуществляет последующее обслуживание ипотечных кредитов.
Либор
LIBOR - признанный во всем мире индикатор стоимости финансовых ресурсов. По этой ставке крупнейшие банки мира готовы выдавать другим крупным банкам кредиты на Лондонской межбанковской бирже. LIBOR расшифровывается как London Interbank Offer Rate (лондонская межбанковская ставка предложения).
Ликвидность
В недвижимости - характеристика объекта, определяющая его способность быть проданным на рынке быстро и выгодно.
Мансарда
Жилое помещение, оборудованное на чердаке здания с окнами, врезанными в крышу. Распространены в Париже, считаются престижным жильем для богемы и представителей различных элит. В Петербурге распространен вариант, когда мансарда выкупается вместе с квартирой на последнем этаже для последующего оборудования двухуровневой квартиры. Как правило, для этого требуется множество согласований с КГИОП и другими городскими структурами.
Незавершенное строительство
Незаконченные и не сданные в эксплуатацию здания (части зданий), не зачисленные в основные фонды и числящиеся на балансе у заказчика по незаконченным капитальным вложениям.
Незаложенная собственность
Собственность, свободная от каких-либо обязательств, долгов.
Немецкая модель ипотеки
Одноуровневой схема ипотечного кредитования, при которой выдавший кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг.
Обоснованная рыночная стоимость
Цена в денежном эквиваленте, на которую соглашаются готовые к совершению сделки продавец и покупатель. При этом они должны действовать честно, осознанно и не испытывать давления со стороны.
Однушка
Первичный рынок
Рынок, на котором продаются договора долевого участия в строительстве новых домов и новые квартиры в уже сданных домах. Преимущества: новые коммуникации, цена зачастую бывает ниже, а в ряде случаев можно сделать отделку по своему вкусу, отсутствие предыдущего владельца и, следовательно, снижение юридических рисков возникновения судебных исков. Недостаток: новые дома обычно строятся в районах с пока недостаточным развитием транспорта, неблагоустроенной территорией, нехваткой инфраструктуры (школы, детсады, поликлиники, торговля), к тому же не сразу устанавливается телефон. Гарантий успешной деятельности коммерческой фирмы, продающей договор долевого участия, никто дать не может. Приходится полагаться на ее репутацию, если она успела сложиться.
Переустройство жилых помещений
Проведение работ по изменению расположения или размеров помещений, их состава, функционального назначения или инженерного оборудования. Переустройство включает в себя перепланировку или переоборудование помещений, перестановку оборудования, пробивку или заделку проемов в стенах, перекрытиях и перегородках.
Перехватывающий кредит
Краткосрочный кредит для более эффективной реализации задачи по смене жилья. Делается для опережающего приобретения нового жилья и гасится сразу после получения денежных средств от продажи старой квартиры. Чрезвычайно выгоден на растущем рынке.
Планировка
Применительно к квартире народный термин, обозначающий расположение помещений.
Поэтажный план
Один из важнейших документов технического учета объектов недвижимости, подтверждающий планировку и площадь помещения в определенных масштабах. Необходим для проведения любых операций с недвижимостью, выдается органами БТИ.
Приямок
Местное углубление в какой-либо части здания или сооружения. Обеспечивает свободный доступ обслуживающего персонала к расположенным в здании конструкциям и устройствам. Либо служит для улучшения пространственной связи здания с окружающей средой.
Процентная ставка
Плата, взимаемая банками за предоставленные кредиты. Процентная ставка - основа хозрасчета банков. Величина процентной ставки зависит от величины кредита, срока его погашения, годовой нормы платежа, соотношения спроса и предложения на денежном рынке, степени риска кредитного учреждения.
Прямая продажа
Сделка, при которой нет необходимости одновременно с продажей квартиры приобретать другое жилье. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Лучший вариант для покупателя. Вероятность срыва сделки минимальна.
Развал сделки (несостоявшаяся сделка)
Преждевременное расторжение сделки или невыполнение одной из сторон своих обязательств по этой сделке в силу изменившихся обстоятельств.
Расселение
Сделка, в которой условием отчуждения недвижимости является подбор более одного объекта альтернативного жилья для продавцов расселяемой квартиры. В бытовом понимании расселение является разновидностью обмена.
Реконструкция
Переделка чего-либо, организация по совершенно новым принципам. В недвижимости - модернизация существующего помещения (здания) без нарушения несущих конструкций. В современной практике часто путается с реставрацией (восстановлением объекта). В документах может встречаться также 'реконструкция с элементами реставрации', что во многих случаях является нарушением закона, так как, например, здания-памятники реконструкции не подлежат.
Риелтор
Профессионал, совершающий предусмотренные законом операции с объектами недвижимости.
Риелторская деятельность
Деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляемая за счет и в интересах потребителя. Связана с изменением, установлением или прекращением права потребителя на объекты недвижимости. В терминологии Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости (зарегистрирована в реестре Госстандарта РОСС RU ?И046.04 РН00 от 10.02.2002) деятельность определена 'брокерской'.
Сейфовая ячейка
Индивидуальный банковский сейф, сдаваемый в аренду клиентам банка для хранения наличных денег, бумаг и других ценностей. Часто используются для проведения сделок с недвижимостью за наличный расчет.
Созаемщик
Человек, который вместе с заемщиком подписывает кредитный договора и несет солидарную ответственность за возврат долга. Обычно созаемщиком выступает супруг(а) заемщика. При солидарной ответственности банк предъявляет претензии одновременно к обоим. Некоторые кредитные брокеры предлагают своих созаемщиков.
Срочный выкуп
Услуга, предполагающая выкуп квартиры в течение 3-7 дней за счет средств агентства. В действительности, данная услуга невыгодна для продавца: во-первых, заявленная в рекламе скорость выкупа квартир на практике растягивается на недели-месяцы, во-вторых, услуга 'срочный выкуп' предполагает, что квартира будет оценена на 30-40% ниже рыночной стоимости.
Текущий ремонт
В недвижимости - периодически проводимые строительно-монтажные работы, совокупность мероприятий с целью поддержания (частичного или полного восстановления) стоимости объекта, а также с целью его дальнейшей эксплуатации. Может включать замену неисправных элементов, устранение изъянов, починку и пр.
Технический паспорт
Документ, содержащий техническую характеристику объекта недвижимости. Включает техническое описание и план объекта.
Титул
В банковской сфере - право собственности на что-либо. В ипотечном кредитовании под титулом имеется виду право собственности на объект недвижимости.
Третья сторона
Некто, прямо не вовлеченный в сделку или контракт, но потенциально может стать вовлеченным или быть затронутым ими.
Улучшенная планировка
Планировка квартир, немного лучше 'хрущевских' или немного хуже 'новых планировок' по характеристикам. Принципиальное отличие: кухня 6-8 кв.м. (может быть без окна), санузел раздельный, комнаты проходные. К такому типу относятся, в частности, квартиры для малочисленных семей.
Управляющий недвижимостью
Физическое лицо, имеющее лицензию или лицензионную карточку, предоставляющую право осуществления лизинга, аренды, сублизинга, субаренды и других операций по изменению формы владения объектом недвижимости, принадлежащего другим лицам (без передачи права собственности на этот объект).
Фиксированная процентная ставка
Ставка процента по ипотечному кредиту, которая не меняется в течение срока действия кредитного договора.
Цикл нулевой
Комплекс строительно-монтажных работ по возведению частей зданий, сооружений, инженерных коммуникаций, расположенных ниже условной проектной отметки, принимаемой за 'нуль' (например, оборудование подземной парковки, строительство метрополитена, подземных этажей здания). Тесно связан с работой геотехников, а в центре Петербурга - археологов.
Эксклюзив
В недвижимости: заключение с агентством договора на эксклюзивное (исключительное) право в течение срока договора выполнять все операции, связанные с продажей объекта. В серьезных агентствах заключение такого договора является обязательным условием или правилом хорошего тона. Эксклюзив, наряду с названным ограничением, дает продавцу объекта ряд преимуществ. Например: увеличение рекламы объекта за счет агентства, включение в услуговый комплекс некоторых услуг без дополнительной оплаты и пр.
Экспликация
В недвижимости - краткое письменное пояснение к плану здания (сооружения). Содержит поэтажный перечень помещений с указанием их площади, назначения и расположения на плане. Является составной и неотъемлемой частью технического паспорта объекта.
Эркер
Полукруглый, треугольный или многогранный остекленный выступ в стене здания. Сооружается в несколько этажей или во всю высоту фасада, кроме первого этажа. Увеличивает площадь внутренних помещений и улучшает их освещенность.
Ярус
Часть здания (сооружения), условно ограниченная по высоте и представляющее собой единое целое в объемно-планировочном, техническом или конструктивном отношении.
|
